מבינים במשכנתאות, כנסו וענו.

[גלילאי]

רציתי לשאול.

מי שיש לו דירה השווה כ- 1.300.000 ש"ח ונשאר לו לשלם עליה משכנתא כ- 150.000 ש"ח.
כל חודש הוא משלם כ- 2.000 על המשכנתא.
הוא משכיר את הדירה במעט פחות מ- 4.000 ש"ח לחודש ושוכר לעצמו ב-2.500 ש"ח בלבד. הפרש 1.500 לטובתו.
הוא מעוניין לקנות עכשיו דירה בכ- 1.000.000 אך אין לא בכלל כסף לקנייה אלא רק ע"י נטילת משכנתא.
על כזו עיסקת משכנתא משלמים בערך כ- 4.800 ש"ח לחודש.

ברגע שיבצע את הקניה הוא יהיה פטור מלשלם את דמי השכירות כמובן, כך שהוא ישלם כ- 7.000 ש"ח לחודש בעוד שיש לו הכנסה מדירתו המושכרת בכ- 4.000 ש"ח.
סה"כ לתשלום ע"י הקיזוז - 3.000 שקלים.

הכנסת בני הזוג לחודש היא כ- 14.500 ש"ח.

ועתה:
1. האם בנקים יכולים לתת כזו משכנתא על דירה שלמה ללא הון עצמי?
2. והאם ע"י מישכון הדירה הם כן יתנו?
3. ובאם כן, האם התנאים יהיו יותר נוקשים ויקרים?

4. ומה קורה באם לפני כ-3.5 שנים תשלום אחד על המשכנתא חזר ושילמו אותו באיחור כעבור שנתיים?

אשמח ואודה לתשובתכם

 

[ari1980]

רציתי לשאול.

מי שיש לו דירה השווה כ- 1.300.000 ש"ח ונשאר לו לשלם עליה משכנתא כ- 150.000 ש"ח.
כל חודש הוא משלם כ- 2.000 על המשכנתא.
הוא משכיר את הדירה במעט פחות מ- 4.000 ש"ח לחודש ושוכר לעצמו ב-2.500 ש"ח בלבד. הפרש 1.500 לטובתו.
הוא מעוניין לקנות עכשיו דירה בכ- 1.000.000 אך אין לא בכלל כסף לקנייה אלא רק ע"י נטילת משכנתא.
על כזו עיסקת משכנתא משלמים בערך כ- 4.800 ש"ח לחודש.

ברגע שיבצע את הקניה הוא יהיה פטור מלשלם את דמי השכירות כמובן, כך שהוא ישלם כ- 7.000 ש"ח לחודש בעוד שיש לו הכנסה מדירתו המושכרת בכ- 4.000 ש"ח.
סה"כ לתשלום ע"י הקיזוז - 3.000 שקלים.

הכנסת בני הזוג לחודש היא כ- 14.500 ש"ח.

ועתה:
1. האם בנקים יכולים לתת כזו משכנתא על דירה שלמה ללא הון עצמי?
2. והאם ע"י מישכון הדירה הם כן יתנו?
3. ובאם כן, האם התנאים יהיו יותר נוקשים ויקרים?

4. ומה קורה באם לפני כ-3.5 שנים תשלום אחד על המשכנתא חזר ושילמו אותו באיחור כעבור שנתיים?

אשמח ואודה לתשובתכם

אני בדיוק באמצע ביצוע של משכנתא על נרכש על ידי מישכון קיים ונרכש. פרוצדורה לא קטנה אבל שווה אם יש לך הכנסות מתאימות. יש מצב שכדאי פשוט לקחת משכנתא על הדירה הקיימת 50 אחוז שזה 650 אלש וזה כולל המשכנתא הקיימת החזר של כ3200 ל 30 שנה.. והרווחת את ה 2000 משכנתא.. ישאר לו חצי מליון לדירה החדשה ועוד חצי מליון ממישכון הדירה החדשה. משכנתא של מליון ל30 שנה בערך 4700 ואפילו פחות אולי הכנסות הפנויות שלו 11200 פלוס שכירות מהדירה החדשה פלוס הפרשי שכירות והוא מסודר

 

[גלילאי]

אני בדיוק באמצע ביצוע של משכנתא

כיועצת?

 

[ari1980]

כיועצת?

כיועץ

 

[זר פרחים]

לוקחים 2 משכנתאות
משכנתא א' - על הנכס הקיים. וזה יהיה ההון העצמי כדי לקחת את:
משכנתא ב' - על הנכס הנרכש.

 

[ari1980]

אני בדיוק באמצע ביצוע של משכנתא על נרכש על ידי מישכון קיים ונרכש. פרוצדורה לא קטנה אבל שווה אם יש לך הכנסות מתאימות. יש מצב שכדאי פשוט לקחת משכנתא על הדירה הקיימת 50 אחוז שזה 650 אלש וזה כולל המשכנתא הקיימת החזר של כ3200 ל 30 שנה.. והרווחת את ה 2000 משכנתא.. ישאר לו חצי מליון לדירה החדשה ועוד חצי מליון ממישכון הדירה החדשה. משכנתא של מליון ל30 שנה בערך 4700 ואפילו פחות אולי הכנסות הפנויות שלו 11200 פלוס שכירות מהדירה החדשה פלוס הפרשי שכירות והוא מסודר

היה לי רק טעות.
ה50 אחוז על המכס הקיים הוא לא יותר מ50 אחוז מהנרכש. ככה שאם הנרכש הוא מליון אז לשעבד את הקיים אפשר רק עד 500 מהנרכש. ככה שעדיף להשאיר את המשכנתא הקיימת של ה150 כדי לקבל עוד 500 על הנרכש

 

[אויר הרים]

צריך רק לזכור שריביות שמקבלים על משכנתא כזו הם ריביות של משכנתא לכל מטרה.

 

[ari1980]

צריך רק לזכור שריביות שמקבלים על משכנתא כזו הם ריביות של משכנתא לכל מטרה.

ממש ממש ממש לא.. טיפה יותר מהרגיל.. וזה משכנתא דיור. שבהמשך אפילו אפשר למחזר לבנק אחר במחיר רגיל.
ואם תעשה את שני התיקים באותו בנק יש מצב שתקבל את שניהם באותו ריבית

 

[אויר הרים]

ממש ממש ממש לא.. טיפה יותר מהרגיל.. וזה משכנתא דיור. שבהמשך אפילו אפשר למחזר לבנק אחר במחיר רגיל.
ואם תעשה את שני התיקים באותו בנק יש מצב שתקבל את שניהם באותו ריבית

אני מכירה מישהו שעשה בדיוק את אותה פעולה - לאחר שסיים עם המשכנתא שלו,
והבנק הגדיר לו את המשכנתא לכל מטרה.

 

[ari1980]

אני מכיר מישהו שעשה בדיוק את אותה פעולה - לאחר שסיים עם המשכנתא שלו,
והבנק הגדיר לו את המשכנתא לכל מטרה.

לא יודע מה הוא עשה.
הוודאות הריביות שהשגת י הם לדיור הקיים ב 0.2 יותר מהנרכש

 

[אויר הרים]

לא יודע מה הוא עשה.
הוודאות הריביות שהשגת י הם לדיור הקיים ב 0.2 יותר מהנרכש

גם לו אמרו שהריביות הם כמו לדיור אבל תכלס ההגדרה היתה לכל מטרה, ואמרו לו את זה כשהוא בא למחזר את שתי המשכנתאות בבנק אחר.

 

[זר פרחים]

צריך רק לזכור שריביות שמקבלים על משכנתא כזו הם ריביות של משכנתא לכל מטרה.

ממש ממש ממש לא.. טיפה יותר מהרגיל..

לא נכון


אני עשיתי דבר דומה, וקיבלתי ריביות ברצפה.
ברמה כזו שהריביות על הנכס הקיים היו זולות יותר מהריביות על הנכס הנרכש
(נראה לי שאם לוקחים יותר מ50% משווי הנכס הנרכש אז זה מוגדר כמשכנתא לכל מטרה).

 

[אשר לב]

הבנתי שיש אפשרות לקבל משכנתא 70 אחוז על דירה שנייה, אם מצהירים שזו דירה חליפית.

 

[ari1980]

גם לו אמרו שהריביות הם כמו לדיור אבל תכלס ההגדרה היתה לכל מטרה, ואמרו לו את זה כשהוא בא למחזר את שתי המשכנתאות בבנק אחר.

אמלי באישור העקרוני כ

הבנתי שיש אפשרות לקבל משכנתא 70 אחוז על דירה שנייה, אם מצהירים שזו דירה חליפית.
[
נכון לגמרי. גם על זה חשבתי. להצהיר חליפי ולהגיע ל 120 אחוז... מסוכן קצת. אם אין ברירה אז תנסו ככה. עדיף 50-50 ומקסימום אחרי זה עוד 20 אחוז לשיפוץ.. קצת מורכב אבל אפשרי

 

[אשר לב]

אם הבנתי נכון (בשיחה עם חבר שעובד בבנק הפועלים) ה'סכנה' היחידה היא לשלם מס שבח אחרי שנתיים, כשמתברר שהתחרטת ובסוף לא מכרת את הדירה הראשונה - מה שממילא תשלם במידה ואתה מצהיר מלכתחילה על רכישת דירה שנייה.
יש סכנות נוספות?

 

[גלילאי]

כמה אחוזים זה מס שבח?

 

[זר פרחים]

אם הבנתי נכון (בשיחה עם חבר שעובד בבנק הפועלים) ה'סכנה' היחידה היא לשלם מס שבח אחרי שנתיים, כשמתברר שהתחרטת ובסוף לא מכרת את הדירה הראשונה - מה שממילא תשלם במידה ואתה מצהיר מלכתחילה על רכישת דירה שנייה.
יש סכנות נוספות?

בטח התכוונת ל"מס רכישה" שזה 5% + ריבית והצמדה על התקופה שלא מכרת את הדירה.

כמה אחוזים זה מס שבח?

25% מהרווח נטו נטו. בקיזוז אינפלציה, והוצאות על הדירה.
וגם זה רק על דירות שנקנו אחרי 2014
דירות שנקנו לפני 2014 משלמים מס שבח על החלק היחסי משנת 2014 והלאה.

מס שבח זה מס מורכב - מומלץ תמיד לפנות לפני העסקה למומחה במס שבח

 

[גלילאי]

מה זה אומר מס רכישה, מס שבח?
והאם על כל דירה שניה משלמים את המיסים האלו או דוקא מסכום מסוים?

פשוט לא הכי הבנתי את מה שכצתב @זר פרחים

 

[ari1980]

אם הבנתי נכון (בשיחה עם חבר שעובד בבנק הפועלים) ה'סכנה' היחידה היא לשלם מס שבח אחרי שנתיים, כשמתברר שהתחרטת ובסוף לא מכרת את הדירה הראשונה - מה שממילא תשלם במידה ואתה מצהיר מלכתחילה על רכישת דירה שנייה.
יש סכנות נוספות?

5 אחוז מס שבח.
וזה לא הסיכון היחיד. כי לקבל על הדירה הקיימת בהצהרה שאתה מוכר ואז כדאתה מגיע לחליפי ובודקים את המשכנתא שלקחת ורואים שזה רגילה שממש עכשיו לקחת זה יכול להדליק נורות. בדקתי את זה. זה יכול להסתבך. אם אין ברירה שווה לנסות

 

[גלילאי]

אני שואל לגבי אם אני משאיר את הדירה הקודמת ולא מוכרה?