מידע שימושי -למומחים במשכנתאות-

[גלידה]

יש כאן מישהו שיכול לעזור או אשמח לשמוע אם יש מושג של להתייעץ עם מישהו לגבי עדיפות של משכנתא ללא תשלום שכר ייעוץ?

יש לנו שתי אופציות ואיננו יודעים מה עדיף מבחינת עלויות:

אופציה ראשונה - לקחת עכשיו משכנתא ע"ס 300,000 ₪ עבור בניה ויש לנו היתר בניה אז הריביות יהיו נמוכות והחזר חודשי של 3,000 ₪.

אופציה שניה – מישהו מוכן לתת לנו הלוואה ע"ס הסכום הנ"ל למשך שנתיים ללא ריביות בהחזר חודשי כנ"ל, ולהוציא משכנתא רק אחרי השנתיים את יתרת הסכום ע"ס 228,000 ₪. ולהמשיך לשלם 3000 ₪ בחודש. רק שאז המשכנתא תהיה עבור הוצ' שיפוצים ולא עבור הוצ' בניה כי השטח כבר בנוי ולכן הריביות יהיו גבוהות יותר.

יש לציין שיתכן וההלוואה הנ"ל תהיה ליותר משנתיים.

מה עדיף? נשמח לכל תשובה מחכימה ומועילה
יישר כח

 

[מינוף]

לכמה חודשים ההחזר בשני האופציות ?

 

[גלידה]

לא ידוע לי כמה שנים,
תוכנית התשלום היא 3000 ש"ח לחודש.

 

[ari1980]

אני משער ש 3000 שח על 300000 שח זה בערך ל10-12 שנים.צריך באמת לשאול יועף. מסתובב פה אחד בפורום.
אני כאחד שקצת יודע לגלגל כספים הייתי לוקח את הריזיקה ולוקח את ההלוואה בתקווה שהיא תהיה ליותר זמן משנתיים. מקסימום אחרי שנתיים אני יגלגל. אבל זה רק לאחד שחושב שהוא יכול לעמוד בזה.
הגילגול כולל הרוב בהלוואות עומדות והסכום של 3000 שח ימשיך לרדת להלוואות בגמחים שהיום עם טיפה קשרים אתה יכול לקבל 60-70 אלף שח בתשלומים כאלה. ככה שישאר לגלגל רק.... 150 אלף..
אבל אם אתה טיפוס שקשה לו לגלגל ואין לך משפחה וחברים שיעזרו לך בזה. קח הלוואה עכשיו ותהיה בשקט ורגוע לא שווה החלץ של אח"כ שום סכום

 

[היועץ]

תשובה לשאלתכם, דורשת שני מישורים. ראשית, ביצוע חישובים השוואתים לשתי האפשרויות. שנית , ידיעה ,מה תהיינה הריביות בעוד שנתיים.
היות וברשותי "מחשבון משכנתא" משוכלל, אני יכול לבצע חשבונות מדויקים יותר. ולערוך השוואות בין האפשרויות השונות.
אלא שנבואה עדיין לא קיבלתי... ולכן איני יודע לומר מה תהיינה הריביות בעוד שנתיים שלוש....
לכן:
יש לקחת בחשבון א. שמטרת ההלוואה בעוד שנתיים לא תהיה "שיפוצים" אלא "החזר חובות". במקרה זה, הבנק גובה ריבית הגבוהה בכ 2% מהריבית הניתנת בגין הרחבת הדירה ע"פ היתר.
ב. החל מתחילת שנת 2016 החלו הריביות לעלות. נכון הוא שבחודשים האחרונים העליה נעצרה ואף ירדה במעט, אבל מי יכול להבטיח לנו מה צופן בחובו העתיד. נכון להיום עדיין הריביות נמוכות משמעותית מהריביות שהיו בעבר הרחוק.
ובמספרים:
כדי לשלם תשלום חודשי של 3000 ש"ח עבור הלוואה ע"ס 300,000 ש"ח, יש לפרוס את ההלוואה לתקופה של 113 תשלומים (9.5 שנים) וזאת בהנחה שתקבלו ריביות המוגדרות כ"טובות". ככל שהריביות תהיינה גבוהות יותר, יש צורך לפרוס את ההלוואה לתקופה ארוכה יותר על מנת להישאר בהחזר חודשי של 3000 ש"ח.
במקרה זה סך הריביות שתשלמו בכל תקופת ההלוואה = כ 41,500 ש"ח.
בעוד שנתיים, כאשר תדרשו להחזיר את יתרת החוב לקרוב המשפחה, תבקשו לקבל הלוואה ע"ס 228,000 ש"ח לתקופה של 88 תשלומים (7.5 שנים) שתוגדר כאמור "להחזר חובות".
במידה והריבית שתדרשו לשלם תהיה גבוהה רק ב 2% מהריבית אותה הייתם יכולים לקבל היום, וההחזר החודשי יעמוד על כ 3000 ש"ח. סך הריבית שתשלמו לכל תקופת ההלוואה החדשה תעמוד ג"כ על כ- 41,500 ש"ח
כלומר: מכל ה"תרגיל" לא הרווחתם ולא הפסדתם.
אך במידה והריבית בעוד שנתיים תהיה גבוהה יותר הרי שהפסדתם מהמהלך...
להזכירכם את שכתבתי בתחילת דברי, רק בגלל שינויי "מטרת ההלוואה" הבנק גובה תוספת של 2% !!!
ומה עם השינויים העלולים להיות בשערי הריביות כלפי מעלה ????
מסקנה:
רק אם אתם משוכנעים שהריביות בעוד שנתיים תהיינה נמוכות יותר, המהלך יהיה כדאי.
בהצלחה
שמעון מילגרום

 

[גלידה]

יישר כח להתייחסות ולזמן שהקדשתם
עוד מעט נקרא את התגובות בישוב הדעת
אם יש למישהו עוד משהו להוסיף, נשמח לשמוע

 

[ari1980]

המומחה פה כתב דברים מאוד של טעם. הוא בעיקר נתן לנו מיידע כמה ייצא בעוד שנתיים ריבית על סכום ההלוואה שישאר ויצא שתשלמו בערך אותו גובה על הריבית, לכן לדעתי אם זה ממש אותו דבר <בסיכון שהריביות לא יעלו> הייתי מציע לכם לבדוק כבר עכשיו את האפשרויות שלכם להשיג הלוואות בגמחים הגדולים ללא ריביות שכעבור שנתיים אם תקבלו סכום יפה יחסית בתשלומים נוחים זה שיקול רציני.
כעיצה .. הייתי ממליץ במשך השנתיים להפקיד את ה 3000 שח בגמחים גדולים. <שתי גמחים גדולים 1500 לחודש> ואז כשתרצו הלוואה הסיכוי שלכם לקבל הלוואה גדולה בתנאים נוחים עולה באחוזים ממש גבוהים. < אסור להם הלכתית להבטיח לתת לכן הם אומרים שהם לא יכולים להבטיח, בתכלס זה מאוד יעזור> ואז אולי תצליחו להגיע בסוף שלא תצטרכו בכלל הלוואה בריבית משכנתא

 

[גלידה]

היועץ:
למה בעוד שנתיים אני לא יוכל לומר לבנק שאני רוצה לעשות שיפוצים ולהוציא את המשכנתא בתור הלוואת שיפוצים ואז הריביות מעט יותר גבוהות מהלוואת בניה עם היתר אבל עדיין נמוכות מהלוואה להחזר חובות?

 

[A052]

זה תלוי אם תהיה לכם אז הלוואה באיזה שהוא מקום או לא, כי אם ישנו החזר הלוואה שיורד מהעו"ש הבנק שואל מה זה ולכן הוא יחשב זאת כהחזר חובות. וגם הלוואה לשיפוץ לכאורה דורשת איזה שהם אסמכתאות לכך שישנם באמת שיפוצים.
(כך נראה לי, אני לא יועץ)

 

[בינו]

שלום רב

אני עברתי קורס לייעוץ משכנתאות ואני מתמצא טוב בתחום ומסוגל להביא חסכון משמעותי בלקיחת משכנתא. אמנם עדיין לא נכנסתי כ"כ לשוק ולכן אני מוכן לעשות ייעוץ וליווי למבקשי משכנתא בעלות מזערית. אפשר לפנות אליי בכתובת מייל <לא ניתן לפרסם מיילים באופן פומבי> ואנסה לעזור כמיטב יכלתי.

 

[אני נסתרת]

שלום רב

אני עברתי קורס לייעוץ משכנתאות ואני מתמצא טוב בתחום ומסוגל להביא חסכון משמעותי בלקיחת משכנתא. אמנם עדיין לא נכנסתי כ"כ לשוק ולכן אני מוכן לעשות ייעוץ וליווי למבקשי משכנתא בעלות מזערית. אפשר לפנות אליי בכתובת מייל <לא ניתן לפרסם מיילים באופן פומבי> ואנסה לעזור כמיטב יכלתי.

איך ניתן ליצור קשר?