יש לכם שאלות בנושא משכנתאות? אשמח לסייע לכם.

[הגוץ]

שאלה קטנה....
אני צריך לקחת משכנתא של 870000 שח
כמה יהיה בערך!!!!! העלות הכוללת של המשכנתא
באם אני רוצה לשלם בערך 5000 שח ל5 שנים
ושיחתך לחצי אחרי 20 שנה למשך עוד 10 שנים
מקווה שהובנתי
תודה רבה!!!

 

[תלמידים]

שאלה קטנה....
אני צריך לקחת משכנתא של 870000 שח
כמה יהיה בערך!!!!! העלות הכוללת של המשכנתא
באם אני רוצה לשלם בערך 5000 שח ל5 שנים
ושיחתך לחצי אחרי 20 שנה למשך עוד 10 שנים
מקווה שהובנתי
תודה רבה!!!

סתם שואל, למה מטריד אותך כמה ירוויח עליך הבנק, תחשוב אם לך זה שווה, אם כן, שירוויחו כמה שירוויחו (כמובן תעשה את כל ההשתדלות לחסוך)...
בכל מקרה מלמעלה בתמהיל סתמי כזה:

הבנק מרוויח עליך סך הכל: 326,891.67 ש"ח...

 

[הגוץ]

סתם שואל, למה מטריד אותך כמה ירוויח עליך הבנק, תחשוב אם לך זה שווה, אם כן, שירוויחו כמה שירוויחו (כמובן תעשה את כל ההשתדלות לחסוך)...
בכל מקרה מלמעלה בתמהיל סתמי כזה:
צפה בקובץ המצורף 814051

הבנק מרוויח עליך סך הכל: 326,891.67 ש"ח...

תודה רבה....
אני לא הייתי קורא לזה סה"כ

 

[תלמידים]

תודה רבה....
אני לא הייתי קורא לזה סה"כ

סליחה 230,000
דמיין 640 ₪ חודשי לטובת העניין.
בשביל 30 שנה זה בסדר גמור, יש לך צורה אחרת לקבל כסף?!

 

[הגוץ]

אז אתה לא בעניינים, בשביל 30 שנה זה בסדר גמור, יש לך צורה אחרת לקבל כסף?!

האמת היא שאני ממש לא בעיניינים ,וגם אין לי אפשרות אחרת לקבל את הכסף, 365אלף שח לא ניהיה סה"כ.....

 

[תלמידים]

@הגוץ ערכתי את ההודעה, שים לב..
אבל גם זה לא עוזר לך מדי..

 

[הגוץ]

מה לדעתך ההחזר החודשי הכי נמוך ,שאני יוכל לקבל באם אני יפרוס את זה בשווה ל30 שנה?
תודה רבהה!!!!

 

[תלמידים]

מה לדעתך ההחזר החודשי הכי נמוך ,שאני יוכל לקבל באם אני יפרוס את זה בשווה ל30 שנה?
תודה רבהה!!!!

אתה יודע כמה אז הבנק ירוויח עליך?

 

[הגוץ]

לא,כמה?????

 

[תלמידים]

לא,כמה?????

בהנחה שתקבל ריבית ממוצעת של 3.1% שנתי, תשלם חודשי 3,700, וסך הכל ריבית 467,000 ₪

 

[הגוץ]

גנבים...מה הם עושים עם כ"כ הרבה כסף????
צריך לפתוח איזה קרן שמלווה הרבה כסף ללא ריבית!!!

 

[רינהרינה]

תודה!
לפי"ז עדיף להשאר בהצעה שרק שליש נשאר בפריים וכל השאר בקל"צ?
זה מה שקיבלנו. הגיוני או שיש פה הרבה מה לרדת?
צפה בקובץ המצורף 810788

נראה לי ששווה לכם לפרוס את הפריים לכמה שיותר שנים ובהתאמה לקצר את התקופה של הקל"צ.
תרוויחו ריבית יותר נמוכה על הקל"צ, וכשתגמרו עם החלק של הקל"צ תוכלו לפרוע בסכומים גדולים את החלק של הפריים בלי ריביות.
בכללי- אכן שווה לכם לקחת 2/3 קל"צ, הריביות נמוכות עכשיו, אתם לוקחים את זה לתקופה קצרה שאתם יכולים לשער שלא תרצו לפרוע את כל ההלוואה באמצע, ובכל מקרה גם אם תפרעו סביר שהריביות יעלו כך שלא יהיה לכם קנס.
לא מאמינה שיועץ משכנתא יצליח לחסוך לכם בכזאת משכנתא קטנה ולתקופה קצרה 10,000 ש"ח.

 

[A052]

צריך לפתוח איזה קרן שמלווה הרבה כסף ללא ריבית!!!

מחכים לכם, שתסכימו להשקיע 10,000,000,000 ש"ח מינימום ללא רווח.

 

[הון ובית]

א

נראה לי ששווה לכם לפרוס את הפריים לכמה שיותר שנים ובהתאמה לקצר את התקופה של הקל"צ.
תרוויחו ריבית יותר נמוכה על הקל"צ, וכשתגמרו עם החלק של הקל"צ תוכלו לפרוע בסכומים גדולים את החלק של הפריים בלי ריביות.
בכללי- אכן שווה לכם לקחת 2/3 קל"צ, הריביות נמוכות עכשיו, אתם לוקחים את זה לתקופה קצרה שאתם יכולים לשער שלא תרצו לפרוע את כל ההלוואה באמצע, ובכל מקרה גם אם תפרעו סביר שהריביות יעלו כך שלא יהיה לכם קנס.
לא מאמינה שיועץ משכנתא יצליח לחסוך לכם בכזאת משכנתא קטנה ולתקופה קצרה 10,000 ש"ח.

את אולי לא מאמינה - אבל אני עשיתי את זה!
אני יועץ משכנתאות.
חוצמז'ה, ששילבתי להם תמהיל יותר חכם - הורדת החזר וריביות, ומסלולים נכונים יותר.

 

[השקעות R הון]

דירה להשקעה שעולה 740,000 עם 100% משכנתא
כמה אני ישלם בסה"כ עד סוף ה20 שנה ?
וכמה אני ישלם כל חודש ?
וכמה יעלה לי ביטוח משכנתא (לאנשים צעירים ובריאים) ?
תודה מראש !

 

[תלמידים]

דירה להשקעה שעולה 740,000 עם 100% משכנתא
כמה אני ישלם בסה"כ עד סוף ה20 שנה ?
וכמה אני ישלם כל חודש ?
וכמה יעלה לי ביטוח משכנתא (לאנשים צעירים ובריאים) ?
תודה מראש !

אם הפריים (שליש) לשלושים שנה, סה"כ בסביבות 3,600.
ביטוח חיים+ביטוח נכס אולי משו כמו 150 ש"ח לחודש (אם יש לך סוכן זול כמו נתי קלמן וכדו').

 

[השקעות R הון]

אם הפריים (שליש) לשלושים שנה, סה"כ בסביבות 3,600.
ביטוח חיים+ביטוח נכס אולי משו כמו 150 ש"ח לחודש (אם יש לך סוכן זול כמו נתי קלמן וכדו').

תודה רבה !
אבל רציתי לדעת ל 20 שנה
מידע כללי בשביל הרעיון.

 

[תלמידים]

תודה רבה !
אבל רציתי לדעת ל 20 שנה
מידע כללי בשביל הרעיון.

בערך 3,950 ש"ח.
אבל אם כבר 20 שנה, תיקח את שני החלקים (חוץ מהפריים), ל-17 שנה, תשלם אותו דבר חודשי (3,950 ש"ח), אחרי 17 שנה יתרת הפריים תעמוד על כ-120 אלף (אא"כ הפריים יעלה, מה שמסתבר בכל מקרה), ואז תשלם חודשי לפריים את אותו הסכום, ותגמור אותו תוך 3 שנים = 20 שנה.
החסכון הוא (בערך): 18 אלף ש"ח.

 

[הון ובית]

דירה להשקעה שעולה 740,000 עם 100% משכנתא
כמה אני ישלם

שלום,
ראשית, אפי' אם לא היית מציין שזאת דירה להשקעה - לא הייתה אפשרות לענות על שאלה כזאת באופן חד משמעי - מכיון שהיא תלויה בגורמים רבים משתנים, שמשנים את התמונה.
התשובה לשאלה "כמה אני אשלם"? - נגזרת כמובן מ'טיב העסקה', וטיב העסקה תלוי קודם כל בלווה (אתה ידידי, מהן יכולות ההחזר שלו/מהן ההכנסות הפנויות שלו, מה מצב חיווי האשראי שלו, לקוח הבנק/לא לקוח הבנק, עושים מכרז ריביות/לא עושים, ע"י יועץ משכנתאות חזק/בלי, ועוד) + הבטוחה עצמה (הדירה). למשל, דירה באזורים בעייתיים מבחינת הבנק (יהודה ושומרון וכדו'), או קומה 4 ומעלה ללא מעלית, עלול להפוך את הבטוחה למסוכנת (הבנק לא רוצה "להיתקע" עם הדירה במקרה של מימוש הבטוחה), וזה מה שיגרום לריבית לזנק.. (אם בכלל תקבל משכנתא). מעבר לזה, כתבת סכום של 740,000 ש"ח - אני מקווה (לצורך העניין) שגם השמאי של הבנק יסכים שזה המחיר, אחרת תצטרך לגייס 'קצת' כסף מאנשהו..

שנית, אין 100% במשכנתאות - אין חיה כזאת! לא בהשקעה וגם לא במכירה. המקסימום הנורמלי הוא - 75% לקניה דירה ראשונה (יחידית), החלפה 70%, ולכל מטרה (במקרה שלך - דירה להשקעה) - 50%.
אני מאמין שהתכוונת למשכן גם את דירת המגורים שלך עצמה, ולקחת 50% על כל אחת מהן. אבל א"כ חייבים לדעת כמה יתרה פנויה עד ל50% יש עליה, שמעבר לזה לא תקבל כסף להשקעה (צריך להיות לפחות 370K).

שלישית, כתבת שזו דירה להשקעה - הריביות בלכל מטרה יקרות משמעותית מריביות לדיור רגילות (מעבר למגבלת 50%), כך שגם אם לדיור רגיל תוכל לקבל את הריביות שמישהו פה כתב לך (בתקווה שאתה ברנש נורמטיבי שהכל בסדר איתו, ושהבנק יאמין שיש לו מהיכן להחזיר, והדירה דירה ולא "דיר", כן?!..), בדירה להשקעה לא תוכל לקבל אותן, ותצטרך לחשוב במושגים של עוד 1.5-2 אחוזי ריבית (בערך..), זה עדיין הולך..??

רביעית, גם השאלה "כמה יעלה לי בסופו של דבר?" - אחלה שאלה.. אבל ההפרש בין עם עושים תמהיל נכון אצל יועץ מקצועי לבין אם עושים לבד/יועץ חאפר, יכול להיות הפרש של מאות אלפי ש"ח!! ואני מדבר מידיעה אישית ברורה.

לסיום, זה נשמע כסף קל, אבל רק מלשמוע את מחיר הדירה להשקעה אני כבר מסוייג לחלוטין (סורי, אבל אני רוצה את טובתך).. זה נשמע באזור לא אטרקטיבי ומבוקש מידיי (אני צודק..?), וא"כ - עשית בירור היטב על טיב האוכלוסיה שאתה בונה עליה לשכירות (לא, לא אצל מתווך שם..), האם ביררת כמה דירות עומדות להשכרה שם באזור ביחס לביקוש..
אפרופו, ישנם מקומות שמעודף דירות להשכרה - דירות עומדות ריקות במשך חודשים רבים, וגם אם מגיעים סופסוף שוכרים לא תמיד תקבל את הסכום "שחלמת" עליו. ואפי' אם בחוזה זה יהיה רשום, אבל המצב הסוציו-אקונומי באזורים כאלה לפעמים כ"כ עצוב ששוכרים אולי יש - אבל כסף מהם אין.. מה שאומר שאתה בינתיים נושא על גבך אלפי שקלים כל חודש לעמוד במשכנתא, ולקינוח, עוד יש כאלה שמחפשים נואשות להתפטר מהנכס אפי' במחיר הפסד, מה שגם גורם לדירה שלך לאבד משוויה.. ואתה מוצא את עצמך חייב לבנק הרבה יותר כסף ממה ששווה הנכס עצמו.
עסקה של 100% - כזאת היא מינוף אדיר, שיכול להוביל לרווח גדול, אבל חלילה גם ל... הפסיד גם את הבית הראשון.

אני לא אומר שזה לא נכון להשקיע, אדרבה! זו השתדלות חשובה ולעיתים היא באמת עוזרת המון ובדרך קלה יחסית, אבל חובה לעשות זאת נכון - עם יועץ פיננסי מקצועי ומוסמך כזה שיידע לבנות לכם נכון את ההשקעה מבחינת הסיכונים שלה, והסיכונים שאתם יכולים לעמוד בהם, ואתם באמת מבינים אותם.

וורן באפט אמר פעם: "השוק (ההון), הוא כמו אלוקים שעוזר לאלה שרוצים לעזור לעצמם, אבל בניגוד לאלוקים הוא לא סולח לאלה שלא יודעים מה הם עושים.."

הייתי חייב לכתוב את התגובה - בתור מנטור מלווה משפחות בארגון 'מסילה' ויועץ משכנתאות מוסמך - ראיתי לא מעט סיפורים של השקעות רעות שגרמו לאנשים להיכנס בבוץ שהם לא יצאו ממנו, ולעיתים הפתרון היחיד היה לאבד את הבית.. במקביל, ראיתי גם לא מעט סיפורים על יועצי משכנתאות חאפרים - שסיבכו את הלקוחות שלהם עם משכנתאות שאפי' הבנק לא האמין שניתן לעשות תמהיל כ"כ גרוע.. אבל, אם הלקוח רוצה לשלם, מי הבנק שלא ירצה לקבל.. ?!
בהצלחה!

 

[תלמידים]

שלום,
ראשית, אפי' אם לא היית מציין שזאת דירה להשקעה - לא הייתה אפשרות לענות על שאלה כזאת באופן חד משמעי - מכיון שהיא תלויה בגורמים רבים משתנים, שמשנים את התמונה.
התשובה לשאלה "כמה אני אשלם"? - נגזרת כמובן מ'טיב העסקה', וטיב העסקה תלוי קודם כל בלווה (אתה ידידי, מהן יכולות ההחזר שלו/מהן ההכנסות הפנויות שלו, מה מצב חיווי האשראי שלו, לקוח הבנק/לא לקוח הבנק, עושים מכרז ריביות/לא עושים, ע"י יועץ משכנתאות חזק/בלי, ועוד) + הבטוחה עצמה (הדירה). למשל, דירה באזורים בעייתיים מבחינת הבנק (יהודה ושומרון וכדו'), או קומה 4 ומעלה ללא מעלית, עלול להפוך את הבטוחה למסוכנת (הבנק לא רוצה "להיתקע" עם הדירה במקרה של מימוש הבטוחה), וזה מה שיגרום לריבית לזנק.. (אם בכלל תקבל משכנתא). מעבר לזה, כתבת סכום של 740,000 ש"ח - אני מקווה (לצורך העניין) שגם השמאי של הבנק יסכים שזה המחיר, אחרת תצטרך לגייס 'קצת' כסף מאנשהו..

שנית, אין 100% במשכנתאות - אין חיה כזאת! לא בהשקעה וגם לא במכירה. המקסימום הנורמלי הוא - 75% לקניה דירה ראשונה (יחידית), החלפה 70%, ולכל מטרה (במקרה שלך - דירה להשקעה) - 50%.
אני מאמין שהתכוונת למשכן גם את דירת המגורים שלך עצמה, ולקחת 50% על כל אחת מהן. אבל א"כ חייבים לדעת כמה יתרה פנויה עד ל50% יש עליה, שמעבר לזה לא תקבל כסף להשקעה (צריך להיות לפחות 370K).

שלישית, כתבת שזו דירה להשקעה - הריביות בלכל מטרה יקרות משמעותית מריביות לדיור רגילות (מעבר למגבלת 50%), כך שגם אם לדיור רגיל תוכל לקבל את הריביות שמישהו פה כתב לך (בתקווה שאתה ברנש נורמטיבי שהכל בסדר איתו, ושהבנק יאמין שיש לו מהיכן להחזיר, והדירה דירה ולא "דיר", כן?!..), בדירה להשקעה לא תוכל לקבל אותן, ותצטרך לחשוב במושגים של עוד 1.5-2 אחוזי ריבית (בערך..), זה עדיין הולך..??

רביעית, גם השאלה "כמה יעלה לי בסופו של דבר?" - אחלה שאלה.. אבל ההפרש בין עם עושים תמהיל נכון אצל יועץ מקצועי לבין אם עושים לבד/יועץ חאפר, יכול להיות הפרש של מאות אלפי ש"ח!! ואני מדבר מידיעה אישית ברורה.

לסיום, זה נשמע כסף קל, אבל רק מלשמוע את מחיר הדירה להשקעה אני כבר מסוייג לחלוטין (סורי, אבל אני רוצה את טובתך).. זה נשמע באזור לא אטרקטיבי ומבוקש מידיי (אני צודק..?), וא"כ - עשית בירור היטב על טיב האוכלוסיה שאתה בונה עליה לשכירות (לא, לא אצל מתווך שם..), האם ביררת כמה דירות עומדות להשכרה שם באזור ביחס לביקוש..
אפרופו, ישנם מקומות שמעודף דירות להשכרה - דירות עומדות ריקות במשך חודשים רבים, וגם אם מגיעים סופסוף שוכרים לא תמיד תקבל את הסכום "שחלמת" עליו. ואפי' אם בחוזה זה יהיה רשום, אבל המצב הסוציו-אקונומי באזורים כאלה לפעמים כ"כ עצוב ששוכרים אולי יש - אבל כסף מהם אין.. מה שאומר שאתה בינתיים נושא על גבך אלפי שקלים כל חודש לעמוד במשכנתא, ולקינוח, עוד יש כאלה שמחפשים נואשות להתפטר מהנכס אפי' במחיר הפסד, מה שגם גורם לדירה שלך לאבד משוויה.. ואתה מוצא את עצמך חייב לבנק הרבה יותר כסף ממה ששווה הנכס עצמו.
עסקה של 100% - כזאת היא מינוף אדיר, שיכול להוביל לרווח גדול, אבל חלילה גם ל... הפסיד גם את הבית הראשון.

אני לא אומר שזה לא נכון להשקיע, אדרבה! זו השתדלות חשובה ולעיתים היא באמת עוזרת המון ובדרך קלה יחסית, אבל חובה לעשות זאת נכון - עם יועץ פיננסי מקצועי ומוסמך כזה שיידע לבנות לכם נכון את ההשקעה מבחינת הסיכונים שלה, והסיכונים שאתם יכולים לעמוד בהם, ואתם באמת מבינים אותם.

וורן באפט אמר פעם: "השוק (ההון), הוא כמו אלוקים שעוזר לאלה שרוצים לעזור לעצמם, אבל בניגוד לאלוקים הוא לא סולח לאלה שלא יודעים מה הם עושים.."

הייתי חייב לכתוב את התגובה - בתור מנטור מלווה משפחות בארגון 'מסילה' ויועץ משכנתאות מוסמך - ראיתי לא מעט סיפורים של השקעות רעות שגרמו לאנשים להיכנס בבוץ שהם לא יצאו ממנו, ולעיתים הפתרון היחיד היה לאבד את הבית.. במקביל, ראיתי גם לא מעט סיפורים על יועצי משכנתאות חאפרים - שסיבכו את הלקוחות שלהם עם משכנתאות שאפי' הבנק לא האמין שניתן לעשות תמהיל כ"כ גרוע.. אבל, אם הלקוח רוצה לשלם, מי הבנק שלא ירצה לקבל.. ?!
בהצלחה!

פיששש... איזה תגובה מושקעת.
שאפו!