יש לכם שאלות בנושא משכנתאות? אשמח לסייע לכם.

[ezrnacional]

במסלול שמשתנה כל 5 שנים אין קנס בפריעה מוקדמת בנקודת היציאה.

במסלול קל"ץ יש קנס לפי הריבית בשוק, ויכול להיות קנס תמיד.

אנחנו לא עושים ריבית משתנה.ואבנתי שהקנס יהיה רק עם הריבית אז יהיה יותר נמוך,שלפי הריביות של היום זה יותר קשה שירדו עוד

היועץ הביא לי אישור חדש,מה חושבים?

 

[וואלך משכנתאות]

איך אתה יודע שאין לי קנס אחרי 5 שנים? אני הבנתי שהקנס הזה הוא חלק מהחסרונות של הקלץ. אמנם נראה לי שאני מעדיף החיסרון והסיכון של זה מאשר של ריבית משתנה.

קנס מחושב לפי ההפסד (וירטואלי...) שהבנק טוען שהוא מפסיד בכך שאתה מחזיר לו מוקדם את הכסף שהוא הקצה לך ל-30 שנה וכעת הוא תקוע עם סכום שהוא יכול להקצות אותו רק לעשרים שנה בריבית נמוכה יותר.
1. הקנס מחושב רק עד ליציאה בקבועה היציאה בסוף, במשתנה היציאה בתחנות ואת הקנס הוא מחשב עד ליציאה (שנתיים לפני התחנה אז הפסדת אותו בשנתיים).
2. כיום הריבית מאוד נמוכה, וסביר להניח שבכל עת שתבוא לפרוע את המשכנתא הוא יוכל להלוואות את הכסף הזה בריבית דומה או יקרה יותר.

 

[יוגורט]

לכאורה ממש לא כדאי.
אאל"ט החלק המוקפא מצטבר לקרן ההלוואה ומעלה את הריביות.

ענית את זה לי?

 

[י. ויס]

האם מישהו יודע מה ההגבלה (אם יש) על מיחזור כל כמה זמן אפשר למחזר משכנתא?

 

[A052]

ענית את זה לי?

כן.

האם מישהו יודע מה ההגבלה (אם יש) על מיחזור כל כמה זמן אפשר למחזר משכנתא?

לא יותר מפעם ב5 דקות.
כלומר מקסימום מחזור אחד כל חמש דקות, על פחות זמן מזה יש הגבלה :-).

 

[ספירלה]

יש לי כמה שאלות לגבי השינוי שנכנס היום לתוקף
א. אם יש לי במסלול פריים לא צמוד והערך של הפריים משתנה - האם הריבית יכולה לעלות בעקבות זה?
ב. דיברתי עם הבנקאית כדי לבדוק אפשרות לשנות את התמהיל בגלל השינויים בריביות, והיא טוענת שאוטומטי החלק של הפריים יתייקר (עד עכשיו היה -0.3, עכשיו היא מדברת על +0.7), האם זה מקובל או שיכול להיות הפרשים משמעותיים בבנקים אחרים?

 

[תלמידים]

יש לי כמה שאלות לגבי השינוי שנכנס היום לתוקף
א. אם יש לי במסלול פריים לא צמוד והערך של הפריים משתנה - האם הריבית יכולה לעלות בעקבות זה?
ב. דיברתי עם הבנקאית כדי לבדוק אפשרות לשנות את התמהיל בגלל השינויים בריביות, והיא טוענת שאוטומטי החלק של הפריים יתייקר (עד עכשיו היה -0.3, עכשיו היא מדברת על +0.7), האם זה מקובל או שיכול להיות הפרשים משמעותיים בבנקים אחרים?

א. זה הכוונה פריים - אם הריבית שבנק ישראל קבע - עולה, כל ההלוואות שמבוססות פריים עולות במקביל.
ב. גם שמעתי היום על הצעה דומה (לאומי, וכך כנראה בשאר הבנקים, עד שהתחרות תעלה), בד"כ היא לא שווה, כי זה מייקר גם את השליש שתקבל בזול, ההפרש בד"כ לא מצדיק (ואפילו זהה, מה שודאי לא משתלם, כי ודאי הפריים יעלה).

 

[ספירלה]

א. זה הכוונה פריים - אם הריבית שבנק ישראל קבע - עולה, כל ההלוואות שמבוססות פריים עולות במקביל.
ב. גם שמעתי היום על הצעה דומה (לאומי, וכך כנראה בשאר הבנקים, עד שהתחרות תעלה), בד"כ היא לא שווה, כי זה מייקר גם את השליש שתקבל בזול, ההפרש בד"כ לא מצדיק (ואפילו זהה, מה שודאי לא משתלם, כי ודאי הפריים יעלה).

תודה!
לפי"ז עדיף להשאר בהצעה שרק שליש נשאר בפריים וכל השאר בקל"צ?
זה מה שקיבלנו. הגיוני או שיש פה הרבה מה לרדת?

 

[ספירלה]

אם יש למישהו מידע בשבילי אשמח
תודה רבה

 

[תלמידים]

תודה!
לפי"ז עדיף להשאר בהצעה שרק שליש נשאר בפריים וכל השאר בקל"צ?
זה מה שקיבלנו. הגיוני או שיש פה הרבה מה לרדת?
צפה בקובץ המצורף 810788

בלי יועץ?
יפה.
עם מאמץ נוסף אפשר להשיג הנחה נוספת (ממש לא שווה לשלם ליועץ בשביל כך, הרווח לא משמעותי בסכום כזה).
חשבתם לקחת קצת יותר (אם אפשרי), לקבל עליו הצעה צמוד למדד, ולבקש הנחה נוספת בקל"צ - ואח"כ מיד לפרוע?

 

[ספירלה]

תודה רבה!
בלי יועץ
זה אחרי שהם הורידו קצת בקל"צ
לקחת יותר בקל"צ ולא להוסיף בפריים, ואז לפרוע חלק? אמור להיות כדאי?
כמה זה יכול לחסוך בערך?

 

[תלמידים]

תודה רבה!
בלי יועץ
זה אחרי שהם הורידו קצת בקל"צ
לקחת יותר בקל"צ ולא להוסיף בפריים, ואז לפרוע חלק? אמור להיות כדאי?
כמה זה יכול לחסוך בערך?

כמובן, זה חלק גדול מהרווח.
כמה שתוסיף יותר - יתווסף לך יותר בפריים, אותו תשאיר בכל מקרה.
מעבר לכך את החלק היקר, תפרע, וככה הרווחת בכפליים.

 

[ספירלה]

תודה רבה על הפרוט!!
הם הצליחו להלחיץ אותי בקטע של הפריים
אם יש סיכוי שהפריים יעלה מאד (טענו שפעם היה שווה 5) זה בעצם מייקר את ההלואה כמו הלואה צמודה
או שלא הבנתי נכון?

 

[תלמידים]

תודה רבה על הפרוט!!
הם הצליחו להלחיץ אותי בקטע של הפריים
אם יש סיכוי שהפריים יעלה מאד (טענו שפעם היה שווה 5) זה בעצם מייקר את ההלואה כמו הלואה צמודה
או שלא הבנתי נכון?

בעקרון זה נכון, אבל גם ככה לא לקחת את הפריים ל-30 שנה (מה שנכון במקרה הזה, כי גם אם תמרח את הפריים למקסימום שנים, זה לא יחסוך לך הרבה חודשי - שבאמצעותו תוכל לפרוע מהר יותר את הקל"צ, יחסוך לך מקסימום שנה... אני בכלא ופן כן הייתי עושה את זה, ואם אח"כ יכול להחזיר בפחות שנים, פורע את הפריים מוקדם, שם בכל אופן אין קנס, אבל רוב האנשים לא בנויים כך).
וגם אם הפריים יעלה מאד (הימור פחות גרוע מצמודה), תוכל לקחת הלוואה אחרת לפרוע אותה (גם שאר ההלוואות במשק יהיו יקרים יחסית, אבל ככה זה כל הימור).

 

[Y996]

@ספירלה אם מעניין אותך לשמוע עוד דעה (במקרה אני גם יועץ משכנתאות) -
ראשית, אני לא יודע אודותיך כלום (מצב כלכלי - כמה החזר אתה רוצה/יכול כל חודש, תקופת החזר - מה היה בעתיד הכנסות והמשפחה ומה כיום, דירוג אשראי - מה המצב? הון עצמי, הכנסות, וכו') - אבל בלי להיכנס לכל זה.
נניח שהמצב אופטימלי וטיב העסקה נחשבת טובה - לווה, ובטוחה - כשאני ראיתי את התמהיל הבנתי מיד: 'זה ללא יועץ מקצועי חיצוני לבנק'. את זה הלקוח קיבל בבנק לבד, אחרי שהבנק נוכח לדעת שהוא לא באמת מבין מה המשמעות של כל מסלול, וכמה אחוז ריבית ממוצע ונהוג יש.
1. בגדול, כיון שהסכום קטן (300,000 - ולא 800,000 ומעלה..) ולקחת לתקופה קצרה יחסית, הפרשי החיסכון לא גבוהים, אבל בוודאות יש מה לעשות, וגם אם תשלם ליועץ כמה אלפים - תישאר ביד עם עוד כמה אלפים טובים מאד לפנק את עצמך ואשתך, ולא את הבנק..
2. 2/3 מהתמהיל שלך הוא קל"ץ, מה שאומר: 'ריתוק לבסיס'.. (יש עמלת יציאה מאד גבוהה - היוון, מה שיגרום לך חוסר כדדאיות בכ"מ לחשוב על מחזור) אז נכון שזה גם יכול להיות לטובתך אם הריבית תעלה, ואצלך היא תישאר קבועה, אבל שים לב, קיבלת לתקופה של 8 שנים, ובריבית מאד גבוהה יחסית לממוצע כיום.אז הבנק פשוט עשה חשבון, שגם אם היא תעלה בקבועות - בינתיים הוא קיבל ממך יפה מאד, וטווח של 8 שנים הוא לא גדול לתחזיות קיצון, כך ששווה לו לגמרי.
בכ"מ, בלי להתאמץ ולחשוב הרבה - זרקתי איזה שהוא תמהיל - תמהיל 1: זה מה שזרקתי בממוצע, תמהיל 2 זה מה שקיבלת בבנק.
שים לב: שורה שלישית - תשלומי ריבית והצמדה (זה כמה תכל'ס עולה העיסקה), שורה חמישית - כמה תשלם כל חודש. שורה שישית - אם הריביות יתייקרו.


מעבר לחיסכון הכספי שיש בלקיחת יועץ משכנתאות מקצועי (שאצלך הוא כ10,000 ש"ח - לא הרבה סה"כ. אבל גם יועץ יעלה לך סביבות 4, כך שתצא עם 6,000 לקנות משהו לעצמכם ולא לתת את זה סתם לבנק..
מעבר לכ"ז: יועץ חוסך לכם המון בידע נוסף נצרך - על כל התהליך וטופסלוגיה, להגיש את התיק נכון - כדי שהבנק לא יירתע ממנו, עזרה עם נושא השמאות, כדי שהשמאי לא ידפוק לכם מחיר ושמאות קשה, בחירת בנק וסניף נכונים - ומעל הכל, בונה תמהיל נכון ומותאם באמת (לפי העבר-הווה-עתיד של ההכנסות/הוצאות), מה שאין סיכוי שהבנק יוכל לעשות למענכם.
הצלחות!!

 

[פקמן]

תודה!
לפי"ז עדיף להשאר בהצעה שרק שליש נשאר בפריים וכל השאר בקל"צ?
זה מה שקיבלנו. הגיוני או שיש פה הרבה מה לרדת?
צפה בקובץ המצורף 810788

כמה אחוזי מימון?

 

[פקמן]

גג עם היתר בניה,
אשמח אם יש מישהו שעשה משכנתא עבור הבניה
1.איך אפשר 70 חוז מימון מהשווי הבנוי?
2.עוד פרטים ושאלות?

 

[ספירלה]

כמה אחוזי מימון?

35

 

[ספירלה]

@ספירלה אם מעניין אותך לשמוע עוד דעה (במקרה אני גם יועץ משכנתאות) -
ראשית, אני לא יודע אודותיך כלום (מצב כלכלי - כמה החזר אתה רוצה/יכול כל חודש, תקופת החזר - מה היה בעתיד הכנסות והמשפחה ומה כיום, דירוג אשראי - מה המצב? הון עצמי, הכנסות, וכו') - אבל בלי להיכנס לכל זה.
נניח שהמצב אופטימלי וטיב העסקה נחשבת טובה - לווה, ובטוחה - כשאני ראיתי את התמהיל הבנתי מיד: 'זה ללא יועץ מקצועי חיצוני לבנק'. את זה הלקוח קיבל בבנק לבד, אחרי שהבנק נוכח לדעת שהוא לא באמת מבין מה המשמעות של כל מסלול, וכמה אחוז ריבית ממוצע ונהוג יש.
1. בגדול, כיון שהסכום קטן (300,000 - ולא 800,000 ומעלה..) ולקחת לתקופה קצרה יחסית, הפרשי החיסכון לא גבוהים, אבל בוודאות יש מה לעשות, וגם אם תשלם ליועץ כמה אלפים - תישאר ביד עם עוד כמה אלפים טובים מאד לפנק את עצמך ואשתך, ולא את הבנק..
2. 2/3 מהתמהיל שלך הוא קל"ץ, מה שאומר: 'ריתוק לבסיס'.. (יש עמלת יציאה מאד גבוהה - היוון, מה שיגרום לך חוסר כדדאיות בכ"מ לחשוב על מחזור) אז נכון שזה גם יכול להיות לטובתך אם הריבית תעלה, ואצלך היא תישאר קבועה, אבל שים לב, קיבלת לתקופה של 8 שנים, ובריבית מאד גבוהה יחסית לממוצע כיום.אז הבנק פשוט עשה חשבון, שגם אם היא תעלה בקבועות - בינתיים הוא קיבל ממך יפה מאד, וטווח של 8 שנים הוא לא גדול לתחזיות קיצון, כך ששווה לו לגמרי.
בכ"מ, בלי להתאמץ ולחשוב הרבה - זרקתי איזה שהוא תמהיל - תמהיל 1: זה מה שזרקתי בממוצע, תמהיל 2 זה מה שקיבלת בבנק.
שים לב: שורה שלישית - תשלומי ריבית והצמדה (זה כמה תכל'ס עולה העיסקה), שורה חמישית - כמה תשלם כל חודש. שורה שישית - אם הריביות יתייקרו.
צפה בקובץ המצורף 811387

מעבר לחיסכון הכספי שיש בלקיחת יועץ משכנתאות מקצועי (שאצלך הוא כ10,000 ש"ח - לא הרבה סה"כ. אבל גם יועץ יעלה לך סביבות 4, כך שתצא עם 6,000 לקנות משהו לעצמכם ולא לתת את זה סתם לבנק..
מעבר לכ"ז: יועץ חוסך לכם המון בידע נוסף נצרך - על כל התהליך וטופסלוגיה, להגיש את התיק נכון - כדי שהבנק לא יירתע ממנו, עזרה עם נושא השמאות, כדי שהשמאי לא ידפוק לכם מחיר ושמאות קשה, בחירת בנק וסניף נכונים - ומעל הכל, בונה תמהיל נכון ומותאם באמת (לפי העבר-הווה-עתיד של ההכנסות/הוצאות), מה שאין סיכוי שהבנק יוכל לעשות למענכם.
הצלחות!!

וואוו
תודה על ההשקעה!

 

[פקמן]

35

אני הייתי לוקח ליותר שנים סכום יותר גדול ואולי בפחות ריבית וסוגר החלק היקר או את החלק שאני פחות היתי רוצה
אך אין לי את כל מכלול הפרטים כדי לייעץ