אין לי שום צורך לכתוב השקעות בפרטי מבחינתי לכתוב באשכול כאן
הרי זה עובד ככה, מחפשים השקעות שומעים בלי סוף רעיונות ודברים, פתאום פעם ב חודשיים שלוש אתה שומע משהו שנשמע טוב מידי, בהתחלה אתה לא מאמין זה נשמע ממש טוב.
אז אתה בודק שוב ושוב ובאמת זה עיסקה פצצה.
מה נשאר לך? להשקיע 4 מיליון לבד לא שייך, אז אתה מחפש 8 משקיעים שיכנסו איתך כל אחד נגיד חצי מיליון...
או שמחליטים שנכנסים 3 אנשים כל אחד חצי מיליון, פותחים חברה ולוקחים מהבנק את השאר...
עכשיו הקטע הבעייתי, והוא : לשכנע אנשים שיש כאן עיסקה פצצה שבורחת מהידיים,
הרי האנשים בטוחים שזה שאתה להוט ואין לך זמן לחכות זה רק בשביל לדחוף אותם לעשות טעויות, ומצד שני אתה יודע שאתה על זמן שאול, לפני שמישהו אחר ייקח לך ת'עיסקה, ומה שקורה זה שבמקרה הטוב, אתה מוצא אנשים שכבר עשו עסקים בנדל"ן מספיק פעמים, ובמקום לפחד, הם פועלים, מתקשרים לעו"ד באים לבדוק, עוברים על כל המסמכים ופרטי העיסקה, ומחליטים כן או לא.
במקרה הרע, העיסקה בורחת...
למשל דוגמא, לפני חודשיים פירסמתי עיסקה משתלמת באיזור מגדלי בסר, קניית שטח משרדי במחיר של 9000 למטר.
הגיעו 3 אנשים ראו את השטח, הם בטח מחזיקים מעצמם אברכים שעסוקים בנדל"ן, אבל מה קרה אח"כ, כלום, באו , הלכו, אפילו לא בדקו כמה עולה שטח לקניה היום באיזורים האלו... (שהמחיר באזור מתחיל ב 14K למטר, מתחיל....)
לא שמעו את פרטי העיסקה, לא עו"ד, פשוט אתה מרגיש שהם מפחדים לקום ולעשות מעשה, אפילו לבדוק... למה? כי הם צריכים לעזוב את המוכר והאהוב...
מה שקרה למזלי, זה שהגיעו אחרים , חילונים כמובן, כאלו שמשקיעים בנדל"ן לא בפעם הראשונה ,שמו כל אחד באיזור 400 אלף ש"ח, ואחרי חודש העיסקה נסגרה וקנינו את השטח.
עכשיו תשמעו ת'עיסקה:
לוקחים את השטח , משפצים, משכירים, מקבלים חוזה שכירות טוב, והולכים לבנק לקבל משכנתא.
מכיוון שהשמאי הבנקאי יעריך את השטח הרבה יותר ממה ששילמנו, יוצא שיש לנו 100 אחוז מימון בנקאי, מחזירים את הקרן למשקיעים, ומציעים למכירה את השטח עם חוזה שכירות גבוה לשנתיים... אם כ70-100% רווח.
בסופו של דבר מוצא המשקיע את עצמו, כסף הוא לא השקיע כי הכל אצלו בכיס חזרה ויכול לשים אותו במקומות אחרים, השכירות מכסה את המשכנתא, ויש לו אחוזים בקומת משרדים בלי להוציא שקל...
אבל מה קורה עם האנ"ש...?? נו הם בנתיים חושבים וחושבים ובעז"ה הם עוד יעשו הרבה כסף מזה...
פשוט תפסיקו לחלום, ותתחילו לעשות,
זה לא אומר שאתם צריכים ישר לשים כסף, בואו תהיו רלוונטים, תשמעו את העיסקה, תבררו על האנשים, תקחו עו"ד, תבדקו מחירים, גם אם לא תקחו את העיסקה הכל טוב, רק אל תחלמו בבית, זה בטח לא עושה כלום.
יש עוד עיסקאות, גם בארץ גם בחו"ל, כל בערך חודש וחצי חודשיים יש עיסקה טובה ממש, אפשר לשמוע , ולי לא אכפת לכתוב אותם כאן, העיקר לא לחכות שמישהו יביא לך מזוודה עם כסף, תקום תבדוק תשמע, ותחליט.
נ.ב. אתם רוצים לשמוע על העיסקה ההיא, אוקיי אז ב"ה יש משקיעים, העיסקה נסגרה שבוע שעבר סופית, כל הכסף על השיפוץ עם כל הקבלנים והפועלים, נסגר כבר כולל המחירים. ויש 2 חברות שרוצות לסגור איתנו חוזה שכירות על המקום... במחיר יותר גבוה ממה שחשבנו. ( המחירים נעים בין 60 למטר ל 80 למטר ואנחנו סגרנו 85 ב"ה.)