דירה שניה בלי למכור את הדירה הראשונה. אפשרי?

[יצחק בכניק]

כמעט בכל השוואה שעושים אז שוק ההון לוקח בגדול.

ישנו שיקול אחד שלמשקיעים הוא פחות רלוונטי. אך לכאלו שחוסכים מפת לחמם בשביל נישואי הילדים הוא הרבה יותר משמעותי.
והוא ביטחון הקרן.
ונכון שבביזור השקעות יש פחות סיכויי נפילה אך עדיין במדד הזה הנדל"ן לוקח על כולם.

 

[מקצועי בלבד]

ונכון שבביזור השקעות יש פחות סיכויי נפילה אך עדיין במדד הזה הנדל"ן לוקח על כולם.

חולקת עליך מכל וכל.

 

[ד"ש]

א. יש אפשרות גם להשקיע בשוק ההון ללא תשלום מס.
ב. עדיף לשלם מס מרווח של כ7% לשנה,[ואני לא מדברת פה עדיין על הריבית דריבית שבכלל משנה את כל התמונה] מה שמשאיר רווח נטו של מעל 5% בשנה, מאשר מלהרוויח מלכתחילה כ 3% בשנה מדירה הגם שזה ללא מס. [וזה מבלי להתייחס למס רכישה שזה 8% מערך הדירה]

כמו שיש אפשרויות כלשהן להיפטר מהמס בדירות, כך גם יש אפשרויות בשוק ההון.

אני מסכים עם הכל, אבל איזה אפשרויות יש להיפטר ממס בשוק ההון?
יש משהו מעבר לדברים הידועים כמו קרנות השתלמות או קופות גמל להשקעה שהפטור שלהם בסיסי ומוגבל?

סתם הערה לגבי הריבית דריבית
זה אכן היתרון הגדול של שוק ההון אבל כאן מגיע יתרון המינוף (הזול) של הנדל"ן שבעצם 'מפצה' עם ריבית יורדת כשהמשכנתא מתקטנת עם הזמן

 

[ד"ש]

@מקצועי בלבד כהמשך לדברים
דעתי על שוק הנדל"ן
המשקיעים הגדולים כבר מזמן לא שם, כיום יש רק את אלו שמגיעים לשוק יקר עם תשואה נמוכה עד בינונית
המשקיע הממוצע כיום מגיע עם מעט מאוד הון עצמי, ובדרך כלל ממשכן את דירת המגורים שלו, ואז בשביל למקסם תשואה מוכרח לחלק את הנכס ולהתעסק איתו עד בלי די
ועדיין משוכנע שאת המשכנתא השוכרים משלמים והוא נשאר עם דירה.... מעבר לזה הוא לא חושב

מי שמכיר את המעשיה מהנפילה הגדולה בבורסה של 1929 בארה"ב עם ג'וזף קנדי שמכר את כל מניותיו באותו בוקר ששם לב שמצחצח הנעליים שלו מסביר לו איזה מניות כדאי להשקיע....

בישראל כיום שימו לב מי הם 'משקיעי' הנדל"ן ותבינו עד כמה זה יכול להיות מסוכן
מספיק משבר קטן של חצי שנה בשוק השכירות הכללי ואלפי דירות יוצאים לכינוס נכסים והמחירים יורדים בהתאם
יכולת הסיבולת של 'המשקיעים' להחזיק דירה ריקה שואפת לאפס

אני לא נביא ולא יודע מה יהיה בעתיד ויתכן מאוד שהכל ישאר יציב וכנראה שהממשלה לא תיתן למחירי הדירות לדרדר אבל שאף לא ימכור לכם לוקשים שזה שוק בטוח ללא סיכון
הסיכון קיים וצריך להכיר אותו

 

[בונה אתרים]

@מקצועי בלבד כהמשך לדברים
דעתי על שוק הנדל"ן
המשקיעים הגדולים כבר מזמן לא שם, כיום יש רק את אלו שמגיעים לשוק יקר עם תשואה נמוכה עד בינונית
המשקיע הממוצע כיום מגיע עם מעט מאוד הון עצמי, ובדרך כלל ממשכן את דירת המגורים שלו, ואז בשביל למקסם תשואה מוכרח לחלק את הנכס ולהתעסק איתו עד בלי די
ועדיין משוכנע שאת המשכנתא השוכרים משלמים והוא נשאר עם דירה.... מעבר לזה הוא לא חושב

מי שמכיר את המעשיה מהנפילה הגדולה בבורסה של 1929 בארה"ב עם ג'וזף קנדי שמכר את כל מניותיו באותו בוקר ששם לב שמצחצח הנעליים שלו מסביר לו איזה מניות כדאי להשקיע....

בישראל כיום שימו לב מי הם 'משקיעי' הנדל"ן ותבינו עד כמה זה יכול להיות מסוכן
מספיק משבר קטן של חצי שנה בשוק השכירות הכללי ואלפי דירות יוצאים לכינוס נכסים והמחירים יורדים בהתאם
יכולת הסיבולת של 'המשקיעים' להחזיק דירה ריקה שואפת לאפס

אני לא נביא ולא יודע מה יהיה בעתיד ויתכן מאוד שהכל ישאר יציב וכנראה שהממשלה לא תיתן למחירי הדירות לדרדר אבל שאף לא ימכור לכם לוקשים שזה שוק בטוח ללא סיכון
הסיכון קיים וצריך להכיר אותו

הסבירות למשבר דמוי "סאב פריים" עלתה - טלנירי

הבנקים עשו בשוק הנדלן את מה שהם עשו בשנות השמונים עם מניות הבנקים. ישראל נכנסה למשבר הזה עם אבטלה נמוכה אבל עם מחירי דירות הגבוהים ב- 30% מעל השווי מה שמאיים כעת על יציבות הבנקים.

www.talniri.co.il

 

[yudit10]

רוצה רק להעלות נקודה נוספת
שדירה להשקעה / כל דירה עם משכנתא, היא סוג של ביטוח חיים מעולה---

 

[ירושל]

רוצה רק להעלות נקודה נוספת
שדירה להשקעה / כל דירה עם משכנתא, היא סוג של ביטוח חיים מעולה---

א"א באותה מידה לרכוש בטוח חיים פרטי?

 

[yudit10]

א"א באותה מידה לרכוש בטוח חיים פרטי?

הרעיון הוא שזה ביטוח יחד עם ההשקעה

לא עשיתי את כל החישובים עד הסוף

אולי יש כאן מישהו שמתנדב לעשות את זה.

 

[מקצועי בלבד]

רוצה רק להעלות נקודה נוספת
שדירה להשקעה / כל דירה עם משכנתא, היא סוג של ביטוח חיים מעולה---

כנ"ל גם כל השקעה טובה אחרת.

 

[yudit10]

כנ"ל גם כל השקעה טובה אחרת.

אבל כאן יש את הנקודה שבעת פטירה ל"ע
הביטוח משלם את כל המשכנתא.

 

[מקצועי בלבד]

אבל כאן יש את הנקודה שבעת פטירה ל"ע
הביטוח משלם את כל המשכנתא.

משלמים על הביטוח הזה כל חודש.
ואם על זה את מדברת, אז זה ממש כמו לעשות לבד ביטוח חיים, על איזה סכום שרוצים.

 

[yudit10]

משלמים על הביטוח הזה כל חודש.
ואם על זה את מדברת, אז זה ממש כמו לעשות לבד ביטוח חיים, על איזה סכום שרוצים.

נכון.
אבל רוב האנשים לא עושים ביטוח סתם כך.
בגדול אני משוכנעת שבשוק ההון יש רווחים גבוהים יותר,
(בנחה שמחירי הדירות יעצרו)
אבל מה לעשות שרוב האנשים מתקשים להתמיד בחיסכון לשוק ההון...
צריך לזה התמדה גדולה.

 

[מקצועי בלבד]

אבל מה לעשות שרוב האנשים מתקשים להתמיד בחיסכון לשוק ההון...
צריך לזה התמדה גדולה.

אפשר לעשות בהוראת קבע.
או פעם בכמה זמן.
ממש פשוט.

 

[גלינג]

משלמים על הביטוח הזה כל חודש.

30 ₪ בחודש..

 

[מקצועי בלבד]

30 ₪ בחודש..

אז מה רצית להגיד בזה?
גם כשתעשה ביטוח חיים פרטי על אותו סכום, זו תהיה העלות החודשית שלך.

 

[ד"ש]

הסבירות למשבר דמוי "סאב פריים" עלתה - טלנירי

הבנקים עשו בשוק הנדלן את מה שהם עשו בשנות השמונים עם מניות הבנקים. ישראל נכנסה למשבר הזה עם אבטלה נמוכה אבל עם מחירי דירות הגבוהים ב- 30% מעל השווי מה שמאיים כעת על יציבות הבנקים.

www.talniri.co.il

@מקצועי בלבד כהמשך לדברים
דעתי על שוק הנדל"ן
המשקיעים הגדולים כבר מזמן לא שם, כיום יש רק את אלו שמגיעים לשוק יקר עם תשואה נמוכה עד בינונית
המשקיע הממוצע כיום מגיע עם מעט מאוד הון עצמי, ובדרך כלל ממשכן את דירת המגורים שלו, ואז בשביל למקסם תשואה מוכרח לחלק את הנכס ולהתעסק איתו עד בלי די
ועדיין משוכנע שאת המשכנתא השוכרים משלמים והוא נשאר עם דירה.... מעבר לזה הוא לא חושב

מי שמכיר את המעשיה מהנפילה הגדולה בבורסה של 1929 בארה"ב עם ג'וזף קנדי שמכר את כל מניותיו באותו בוקר ששם לב שמצחצח הנעליים שלו מסביר לו איזה מניות כדאי להשקיע....

בישראל כיום שימו לב מי הם 'משקיעי' הנדל"ן ותבינו עד כמה זה יכול להיות מסוכן
מספיק משבר קטן של חצי שנה בשוק השכירות הכללי ואלפי דירות יוצאים לכינוס נכסים והמחירים יורדים בהתאם
יכולת הסיבולת של 'המשקיעים' להחזיק דירה ריקה שואפת לאפס

אני לא נביא ולא יודע מה יהיה בעתיד ויתכן מאוד שהכל ישאר יציב וכנראה שהממשלה לא תיתן למחירי הדירות לדרדר אבל שאף לא ימכור לכם לוקשים שזה שוק בטוח ללא סיכון
הסיכון קיים וצריך להכיר אותו

כתבה יפה ומענינת, הוא לוקח את הנתון של דוחי המשכנתא בתקופת הקורונה למרות שאני חושב שבמקרה הזה רובם היו טרמפסיטים שקפצו על הדחיה ולא באמת מתקשים ביום יום
אבל חשוב לדעת שבתחום ההשקעות בכל רגע נתון יש תמיד דעות שיגידו שהנה אנחנו בפסגה רגע לפני הירידות ויהיו דעות הפוכות שהזינוק רק בתחילתו
צריך לסנן את רעשי הרקע ולחשוב מושכל לפני שנוקטים בכל מהלך בלי להתרגש מכל מאמר של הפסימי התורן או להפך

 

[רק שמחות]

ולדעתי יש כאמור השקעות הרבה יותר טובות, מאשר ההשקעה הספציפית הזאת.

אפשר פירוט?

 

[צחי קרמר]

אין שום איזכור לכמה מהכסף הולך לריבית כמה למימון הדירה עצמה?
כמה יעלה להיפטר אחרי זה מהדירה (מס שבח)
לצערי לאחרונה רב עסקאות הנדל"ן מהסוג המוזכר עוזרות בעיקר לבנקים

 

[estiesti]

שלום ,

אשמח לדעתכם:

יש לנו דירה קטנה במקום מאוד מבוקש בירושלים שווה מבחינת מחיר 1700000 וקיימת עליה משכנתא של 6000000 אלף שח
ומכניסה 4000 שח
הדירה גם בעלת פונטניאל השבחה רציני של תמ"א \ פינוי בינוי
אנחנו מעונינים לקנות דירה למגורים בשכונה אחרת ע"ס 21000000 וכרגע עדיין לא מכרנו את הדירה
בהתחלה היה ברור לנו שאנחנו קונים ומיד אח"כ מוכרים.
אבל התחלנו לחשוב על כיוון של קניית הדירה השניה בלי למכור את הדירה הראשונה.
יש מצב כזה?

הבנתי שבעקבות הקורונה אפשר למשכן נכס קיים עד 70 אחוז ואז אפשר להוציא על הדירה הראשונה עוד 500 אלף שח
לדירה השניה אפשר לקחת 70 אחוז משכנתא כי אנחנו משפרי דיור - מתכננים למכור בשנה וחצי הקרובים - ולכן צריך הון עצמי של 630
שזה משכון הדירה הראשונה ב70 אחוז +קרן השתלמות.

נראה לכם שזה אפשרי? איך עושים את זה?
זה כדאי מבחינה כלכלית? למרות ההוצאות הגדולות של המיסים?
סה"כ הדירה הראשונה תמשיך להכניס הכנסה שקטה לטובת המשכנתא שלה ועוד 20 שנה יש לנו נכס נוסף שהוא שלנו.

המשך הספור - חתמנו השבוע באופן בלתי צפוי על תמ"א 38 לדירה (זה התעכב הרבה זמן העקבות איזה סעיף ודי התייאשנו מזה)
זה אומר שהדירה תהיה שווה עוד 3-5 שנים בסביבות 2,300,000
לגמי מכירה של הדירה - בתמ"א אין מס שבח\היטל השבחה
לגבי השכרה - נוכל לחלק ל2 ולהשכיר בסביבות ה9000

עכשיו זה כדאי מבחינה כלכלית. או שכדאי למכור?