דירה שניה בלי למכור את הדירה הראשונה. אפשרי?

האורות

משתמש פעיל
אני מצטערת שאני פוגעת באינטרסים שלך.
אבל יש להבדיל בין שני מקרים.
כשאדם רוצה או החליט לקנות דירה להשקעה, או שהחליט שהוא לוקח משכנתא, אז גם יועץ שמקבל כסף רק אם מביא את הסחורה יכול להיות מצוין. [כמובן צריך לבדוק כל אדם לגופו]
אבל כשאדם לא יודע אם בכלל כדאי לו להשקיע, והולך לאדם שבוודאות יגיד לו להשקיע ואיך להשקיע, וייתכן שאותו אדם לא כ"כ ישים לב שלאדם הספציפי זה פחות כדאי, [בגלל האינטרס שמשחד אותו] זה כבר מקרה אחר, ועל זה אני מדברת.
אני מכירה יועצים שמשלמים להם על פגישה, ולא משנה מה ייעצו שם, במקרים כאלו אני וודאי הייתי סומכת יותר עליהם.
אבל ברור שזכותך לחלוק עליי.
רק הקב"ה יכול לפגוע בפרנסתי!

שוב אומר, כשבנאדם מגיע אליי, שאייעץ לו כיצד לרכוש נכס, ומשלם לי על זה, מתפקידי למלא אחר מבוקשו.
אם לא אני גנב.
וכן יועץ מיזוג ויועץ תחבורה, ולא יודע עוד איזה יועץ. בנאדם ששוכר שירות למטרה מסויימת ומשלם, חובה למלא אחר מבוקשו.
שונה הדבר אם בנאדם לא יודע מה הוא רוצה ובא מישהו ומכריז שהוא אובייקטיבי, שאז זה עוול.

אבל להציג את כל היועצים המומחים בתחומם. שלמדו המון מנסיונם ועל בשרם, ובאים לחסוך לאנשים המון עגמת נפש וכסף - כאינטרסנטים נכלוליים, זה עוול והוצאת שם רע. לחינם. ומניעת טוב מבעליו.
 

האורות

משתמש פעיל
השאלה היא מהי הנקודה בה זה נהיה שווה להשאיר דירה להשקעה ולקחת עליה משכנתא להון עצמי.
אנחנו בדיוק מתלבטים באותה שאלה.

הדירה להשקעה שיש לנו שווה 1.7-1.8 מליון
יש עליה משכנתא כרגע של משהו כמו 150,000.
שכירות חודשית 5200 ש"ח. ויש דירות דומות באיזור שמקבלים עליהם גם 5500 ש"ח.

אם נחכה עוד שנה אמור להיות לנו (בעזרת ה') הון עצמי של כ-100 אלף נוספים.
מחיר דירה באזור ובמ"ר שאנחנו רוצים עולה כ-2.2 מליון ש"ח (אולי קצת פחות).

השאלה אם שווה לקחת משכנתא/מינוף על הדירה להשקעה של כ-60% (בהנחה שלא ימשכו עם ה-70%), ולהשתמש בה להון עצמי.

לפי הדוגמאות למעלה:
מחיר מכירה ממוצע של דירה קיימת - 1,750,000
(בהנחה שסיימנו עם המשכנתא הראשונה, שזה בעזרת ה' יקרה עוד שנה)
אם ניקח 60% משכנתא עליו נקבל כ-1,000,000 ש"ח להון עצמי
שאת זה אמור לכסות השכירות. (ברור עם תיקונים וחודשים ריקים)

משכנתא על הדירה חדשה 1,200,000 + 176,000 מס רכישה = 1,376,000. החזר חודשי של כ-6500 ש"ח מהכיס שלנו.
האם שווה "להיקרע" על משכנתא די גבוהה, כשבסופו של התהליך יש דירה להשקעה שנשארת אצלינו, בנוסף לדירה בו אנו גרים?
אני הבנתי שהדירה השנייה היא גם להשקעה...
כעת אני מבין שזה למגורים.
הסתכלות שונה לגמרי.

לגבי "האם שווה להיקרע",
זה דבר שאתם צריכים להחליט לבד. להניח לנגד העיניים את הכסף שייצא לכם מההשקעה הזו (או אחרת) ולחשוב האם זה "שווה".
לטעמי כל עוד ובנאדם מסוגל, הרי שברור שזה שווה. אחרת למה יילך הכסף? לבזבוז.
ברור גם, שסדרי העדיפויות שלנו משתנה כאשר הכנסנו את עצמנו (לעיתים בעל כורחנו בכוונה תחילה) למסגרת של חסכון שאז הפלא ופלא מוצאים את הדרך להביא את הכסף,
ואילו כאשר משתחררים מהמחויבות הפלא ופלא ממש אבל ממש ממש אין הכסף. כאילו ממש.

לכן, שוב, השאלה האם שווה, זו שאלה פרטית.
אחרי שהוסכם מה שווה וכמה שווה,
כעת ניתן להתחיל להתדיין איפה שווה.

הנה למשל כאן תוכלו להיפגש בשני זוויות שונות,
האחת, שאני מייצג, שנדל"ן זה הכי רווחי ביחס ליציבות (סיכון).
והשניה של @מקצועי בלבד שאך ורק שוק ההון ואין בלתו.
 

מקצועי בלבד

Moderator
מנהל
מנוי פרימיום
רק הקב"ה יכול לפגוע בפרנסתי!

שוב אומר, כשבנאדם מגיע אליי, שאייעץ לו כיצד לרכוש נכס, ומשלם לי על זה, מתפקידי למלא אחר מבוקשו.
אם לא אני גנב.
וכן יועץ מיזוג ויועץ תחבורה, ולא יודע עוד איזה יועץ. בנאדם ששוכר שירות למטרה מסויימת ומשלם, חובה למלא אחר מבוקשו.
שונה הדבר אם בנאדם לא יודע מה הוא רוצה ובא מישהו ומכריז שהוא אובייקטיבי, שאז זה עוול.

אבל להציג את כל היועצים המומחים בתחומם. שלמדו המון מנסיונם ועל בשרם, ובאים לחסוך לאנשים המון עגמת נפש וכסף - כאינטרסנטים נכלוליים, זה עוול והוצאת שם רע. לחינם. ומניעת טוב מבעליו.
אני חושבת שכבר הבהרתי את דברי בצורה ברורה,
וכאמור אתה יכול לחלוק עליי.
אבל אני לא טוענת שכל היועצים הם אינטרסנטים ונכלוליים, אלא טוענת שיש יועצים שטובים בדברים מסוימים, ויש יועצים אחרים שטובים בייעוץ מסוג אחר.
והשניה של @מקצועי בלבד שאך ורק שוק ההון ואין בלתו.
לא זכור לי שזו דעתי...
דווקא רוב כספי לא מושקע בשוק ההון.
 

האורות

משתמש פעיל
זכורני מאז ומתמיד, שכשיש דיון השוואתי בין נדל"ן לשוק ההון,
הרי ש @מקצועי בלבד תמיד לצד שוק ההון
אבל אני לא מחזיק ארכיון או מכון מעקב אז לא יודע איך להוכיח בכתובים.

בכל אופן, אם יש צורך לבנאדם להתייעץ בין נדלן לשוק ההון אני חושב שכן יוכל לקבל תמונה לגבי שוק ההון.
 

מקצועי בלבד

Moderator
מנהל
מנוי פרימיום
זכורני מאז ומתמיד, שכשיש דיון השוואתי בין נדל"ן לשוק ההון,
הרי ש @מקצועי בלבד תמיד לצד שוק ההון
אבל אני לא מחזיק ארכיון או מכון מעקב אז לא יודע איך להוכיח בכתובים.

בכל אופן, אם יש צורך לבנאדם להתייעץ בין נדלן לשוק ההון אני חושב שכן יוכל לקבל תמונה לגבי שוק ההון.
אתה צודק כשההשוואה היא בין קניית דירה להשקעה בארץ בעת הזו, לבין השקעה בשוק ההון.
אבל אני יכולה לספר לך שיש עוד הרבה סוגי השקעות.
אשמח לרעיונות אילו אפיקים אחרים עדיפים - האם במניות? או בנדל"ן מסחרי?
בגלל שיש לנו קצת זמן לחשוב על זה, אשמח לקבל רעיונות נוספים.
לדעתי רוב אפיקי ההשקעה האחרים יהיו יותר טובים.
לדעתי דירה להשקעה בעת הזו, זה לא ההשקעה הכי טובה.
אתה יכול גם לרכוש דירה להשקעה במחיר יותר נמוך, ובפחות מינוף, כך שגם הסיכון שלך יפחת.
ואפשר גם לעשות תיק השקעות מגוון שמורכב מכמה וכמה סוגי השקעות.
אבל אני לא הולכת להרחיב פה.
 

מימדים

משתמש פעיל
ממליץ מאד על אברהם ליברמן
0527144033
מלווה משקיעים נחשב ומומלץ מאד,
וכן, הוא גם יודע להגיד מה משתלם ומה לא.
תפנו אליו בטוח שתיהנו.
 

ד"ש

משתמש רשום
לדעתי רוב אפיקי ההשקעה האחרים יהיו יותר טובים.
לדעתי דירה להשקעה בעת הזו, זה לא ההשקעה הכי טובה.
אתה יכול גם לרכוש דירה להשקעה במחיר יותר נמוך, ובפחות מינוף, כך שגם הסיכון שלך יפחת.
ואפשר גם לעשות תיק השקעות מגוון שמורכב מכמה וכמה סוגי השקעות.
אבל אני לא הולכת להרחיב פה.
מעניין לשמוע
איזו אפיקים בעת הזו טובים יותר? ומה הגיוון המומלץ?
מחירי הדירות נותנים תחושה של פסגה שממנה אפשר רק לרדת
שוק ההון גם כבר החזיר לעצמו את רוב הירידות של הקורונה
אז במה כבר מומלץ להשקיע?
 

תרום

משתמש פעיל
מישו יכול לעשות לי סדר באיזה מצב שווה למשכן את הבית בשביל להשקיע בדירה נוספת?
האם זה כדאי? מה הסיכונים?
ממש ממש תודה!!!!!!!
 

מקצועי בלבד

Moderator
מנהל
מנוי פרימיום
מעניין לשמוע
איזו אפיקים בעת הזו טובים יותר? ומה הגיוון המומלץ?
מחירי הדירות נותנים תחושה של פסגה שממנה אפשר רק לרדת
שוק ההון גם כבר החזיר לעצמו את רוב הירידות של הקורונה
אז במה כבר מומלץ להשקיע?
כמעט כל אפיק השקעה אחר, יהיה יותר מומלץ.
כמובן לא דמיונות.
וכל דבר שמשקיעים בו צריך ללמוד את הכללים איך להשקיע בו נכון.
 

גלינג

משתמש מקצוען
ככלל, עצה שווה זהב!
לאחר שתחליטו על האפיק הרצוי ולפני הביצוע שלו.
תיגשו לאחד הרבנים הידועים שמבינים גם בתחום הזה (דוג' הרב שפרן/סילמן/ברוורמן וכדו')
יש להם גם את חכמת התורה וגם המבט הרחב, ובנוסף הם אינם אינטרסנטיים לשום צד.
זה הציל יהודים רבים מלאבד את כספם ו(פעמים רבות) את חייהם!
 

יוחנן 1

משתמש פעיל
ככלל, עצה שווה זהב!
לאחר שתחליטו על האפיק הרצוי ולפני הביצוע שלו.
תיגשו לאחד הרבנים הידועים שמבינים גם בתחום הזה (דוג' הרב שפרן/סילמן/ברוורמן וכדו')
יש להם גם את חכמת התורה וגם המבט הרחב, ובנוסף הם אינם אינטרסנטיים לשום צד.
זה הציל יהודים רבים מלאבד את כספם ו(פעמים רבות) את חייהם!
אני לא רוצה לכתוב שמות
אבל מהיותי מקורב לאחד הרבנים שנחשבים למבינים בתחום וכו' שמלא אנשים שואלים אותם על השקעות
אני יודע שכשמנסים להסביר לרב על השקעה שאיננה דירה, הוא פוסל את זה מיד מבלי לבדוק כלל
רק מביא את זה פה
אני גם יודע שיש גם רבנים שכן בודקים את הדברים לפני שפוסלים או מאשרים
 

תפוח אדמה

משתמש מקצוען
עיצוב גרפי
פיתוח / אפיון / עיצוב אתרים
שלום ,

אשמח לדעתכם:

יש לנו דירה קטנה במקום מאוד מבוקש בירושלים שווה מבחינת מחיר 1700000 וקיימת עליה משכנתא של 6000000 אלף שח
ומכניסה 4000 שח
הדירה גם בעלת פונטניאל השבחה רציני של תמ"א \ פינוי בינוי
אנחנו מעונינים לקנות דירה למגורים בשכונה אחרת ע"ס 21000000 וכרגע עדיין לא מכרנו את הדירה
בהתחלה היה ברור לנו שאנחנו קונים ומיד אח"כ מוכרים.
אבל התחלנו לחשוב על כיוון של קניית הדירה השניה בלי למכור את הדירה הראשונה.
יש מצב כזה?

הבנתי שבעקבות הקורונה אפשר למשכן נכס קיים עד 70 אחוז ואז אפשר להוציא על הדירה הראשונה עוד 500 אלף שח
לדירה השניה אפשר לקחת 70 אחוז משכנתא כי אנחנו משפרי דיור - מתכננים למכור בשנה וחצי הקרובים - ולכן צריך הון עצמי של 630
שזה משכון הדירה הראשונה ב70 אחוז +קרן השתלמות.

נראה לכם שזה אפשרי? איך עושים את זה?
זה כדאי מבחינה כלכלית? למרות ההוצאות הגדולות של המיסים?
סה"כ הדירה הראשונה תמשיך להכניס הכנסה שקטה לטובת המשכנתא שלה ועוד 20 שנה יש לנו נכס נוסף שהוא שלנו.
תתייעצי עם אלי פרוש
הוא מומחה נד"לן גדול, לכל ענייני הדירות להשקעה
054-457-8455
 

ד"ש

משתמש רשום
כמעט כל אפיק השקעה אחר, יהיה יותר מומלץ.
כמובן לא דמיונות.
וכל דבר שמשקיעים בו צריך ללמוד את הכללים איך להשקיע בו נכון.
מדהים עד כמה את בטוחה ששוק הדיור מיצה את עצמו
אני שותף לדעה הזו אבל חושב שיש 3 מעלות לדירה (אחת) להשקעה על פני שוק ההון (ואני לא מדבר על המינוף)
ראשית הפטור ממס להכנסות משכירות עד 5000 שח לעומת 25% מס רווחי הון משוק ההון
שנית האפשרות לפטור ממס שבח בעתיד ע"י העברה ללא תמורה לקרוב משפחה ללא דירה (קצת בעייתי אבל אפשרי)
שלישית הגידור למקרה הפסד, מכיוון שרובינו חוסכים לחתונות הילדים ובמקרה של ירידת ערך כללית לא נרגיש פגיעה (ריאלית)
כך שדירה אחת להשקעה מנצלת את הפטורים בחוק ונותנת אפשרות סבירה לתשואה הגיונית
 

מקצועי בלבד

Moderator
מנהל
מנוי פרימיום
מדהים עד כמה את בטוחה ששוק הדיור מיצה את עצמו
אני שותף לדעה הזו אבל חושב שיש 3 מעלות לדירה (אחת) להשקעה על פני שוק ההון (ואני לא מדבר על המינוף)
ראשית הפטור ממס להכנסות משכירות עד 5000 שח לעומת 25% מס רווחי הון משוק ההון
שנית האפשרות לפטור ממס שבח בעתיד ע"י העברה ללא תמורה לקרוב משפחה ללא דירה (קצת בעייתי אבל אפשרי)
שלישית הגידור למקרה הפסד, מכיוון שרובינו חוסכים לחתונות הילדים ובמקרה של ירידת ערך כללית לא נרגיש פגיעה (ריאלית)
כך שדירה אחת להשקעה מנצלת את הפטורים בחוק ונותנת אפשרות סבירה לתשואה הגיונית
יש גם הרבה חסרונות.
אבל לא אאריך כרגע.
 

מקצועי בלבד

Moderator
מנהל
מנוי פרימיום
הניסוח המדוייק..
על החסרונות בשוק ההון מול הנדל"ן..
נעשה את זה בשבילך
ראשית הפטור ממס להכנסות משכירות עד 5000 שח לעומת 25% מס רווחי הון משוק ההון
א. יש אפשרות גם להשקיע בשוק ההון ללא תשלום מס.
ב. עדיף לשלם מס מרווח של כ7% לשנה,[ואני לא מדברת פה עדיין על הריבית דריבית שבכלל משנה את כל התמונה] מה שמשאיר רווח נטו של מעל 5% בשנה, מאשר מלהרוויח מלכתחילה כ 3% בשנה מדירה הגם שזה ללא מס. [וזה מבלי להתייחס למס רכישה שזה 8% מערך הדירה]
שנית האפשרות לפטור ממס שבח בעתיד ע"י העברה ללא תמורה לקרוב משפחה ללא דירה (קצת בעייתי אבל אפשרי)
כמו שיש אפשרויות כלשהן להיפטר מהמס בדירות, כך גם יש אפשרויות בשוק ההון.
שלישית הגידור למקרה הפסד, מכיוון שרובינו חוסכים לחתונות הילדים ובמקרה של ירידת ערך כללית לא נרגיש פגיעה (ריאלית)
כך שדירה אחת להשקעה מנצלת את הפטורים בחוק ונותנת אפשרות סבירה לתשואה הגיונית
א. גם בשוק ההון מי שרוצה להיות צמוד לנדל"ן יכול להשקיע במניות וכו' של חברות נדל"ן או קרנות ריט.
ב. דווקא הגידור בשוק ההון הרבה יותר פשוט, כשעושים פיזור נכון בקניית ניירות הערך וכו'.
 

לוח אירועים וקורסים קרובים

למעלה