בירור על תמהיל משכנתא

[סטיילס]

דירה בסכום של 1,460,000 (מחיר למשתכן)
שמאות על כ 2,100,000
הכנסות בסכום של כ 17,000
משכנתא למשך 30 שנים על 1,300,000
117,000 קבוע צמוד 2.27%
298,000 קבוע צמוד (למשך 21 שנה) 3.10%
854,000 פריים לא צמוד 1.95%

מה אומרים, מומלץ?

 

[ari1980]

דירה בסכום של 1,460,000 (מחיר למשתכן)
שמאות על כ 2,100,000
הכנסות בסכום של כ 17,000
משכנתא למשך 30 שנים על 1,300,000
117,000 קבוע צמוד 2.27%
298,000 קבוע צמוד (למשך 21 שנה) 3.10%
854,000 פריים לא צמוד 1.95%

מה אומרים, מומלץ?

אתה מתכנן לפרוע בהקדם ממש את הצמוד??? מה הקטע של הצמוד?? אם כבר צמוד אולי יש לך זכאות???

 

[abc321]

זה נראה שה 117,000 זה זכאות

 

[ari1980]

זה נראה שה 117,000 זה זכאות

אהה יש מצב. לא מבין למה שאר הקבוע בצמוד.. יש פה פיתוי?

 

[סטיילס]

אהה יש מצב. לא מבין למה שאר הקבוע בצמוד.. יש פה פיתוי?

מה הכוונה?

 

[סטיילס]

זה נראה שה 117,000 זה זכאות

נכון.

 

[גלילאי]

קח בחשבון שבפריים עליה של 1% בפריים מובילה לעלייה של 10% בתשלום החדשי!!!
זה פיתוי לקחת פריים כ"כ גבוה בנתונים של היום, אך זה סיכון גדול לטווח רחוק בפרט שמדובר על 30 (!!!) שנה.
ויתכן שבגלל זה אתה משלם על הפריים יותר גבוה מאם לו היית לוקח פחות מזה.
הייתי ממליץ להוריד קצת את גובה ההמסלול בפריים ולבקש שמה שנשאר בפריים לקבל פריים מינוס ולא פריים פלוס.

בכלל, מדובר פה על החזר חדשי בגובה של כ-40% מההכנסות וזה דבר חריג קצת. יפה מאד מצד הבנק.

 

[סטיילס]

קח בחשבון שבפריים עליה של 1% בפריים מובילה לעלייה של 10% בתשלום החדשי!!!
זה פיתוי לקחת פריים כ"כ גבוה בנתונים של היום, אך זה סיכון גדול לטווח רחוק בפרט שמדובר על 30 (!!!) שנה.
ויתכן שבגלל זה אתה משלם על הפריים יותר גבוה מאם לו היית לוקח פחות מזה.
הייתי ממליץ להוריד קצת את גובה ההמסלול בפריים ולבקש שמה שנשאר בפריים לקבל פריים מינוס ולא פריים פלוס.

בכלל, מדובר פה על החזר חדשי בגובה של כ-40% מההכנסות וזה דבר חריג קצת. יפה מאד מצד הבנק.

ההחזר החודשי הוא בסכום של 5,400 בערך.
ולגבי הפריים אני מתכוין למכור את הדירה בעוד כמה שנים.

אתה מתכנן לפרוע בהקדם ממש את הצמוד??? מה הקטע של הצמוד?? אם כבר צמוד אולי יש לך זכאות???

אשמח אם תסביר מה הכוונה, (הזכאות הינה רק על החלק של ה 117,000).

ולמעשה, מומלץ התמהיל הזה או לא, וכן כמה ריבית ממוצעת זה יוצא (איך מחשבים דבר כזה?)

 

[abc321]

לדעתי שווה לך לקחת שתי שליש פריים רק אם יש לך תוכנית רצינית למכור בשנים הקרובות,
אחרת אין לך כדאיות לעשות את זה כי לא קיבלת תמורת הסיכון הזה מחיר שמצדיק את זה,
בנוסף התמהיל נראה של הבנק.. ולא לטובתך

 

[גלילאי]

ולמעשה, מומלץ התמהיל הזה או לא, וכן כמה ריבית ממוצעת זה יוצא (איך מחשבים דבר כזה?)

תפנה לקישור הזה, (של בנק דיסקונט) שם יש אפשרות לבדוק לפי התנאים פחות או יותר שקבלת.
תכניס כל מסלול בפני עצמו, כמובן.
המינוס פה שאין לך כלים במחשבון זה לבדוק לפי פרמטרים משתנים דהיינו אם המדד עולה ובאם הריבית עולה וכד'.
לי אישי יש תכנה שבודקת לפי פרמטרים מסוימים (כמובן, הכל בהשערה, כי אין לנו את הרוה"ק לדעת מה בדיוק יהיה, רק בגדול לפי נתונים והשערות ותיקות והגיוניות)
אם זה יהיה מאד חשוב לך, אולי אמצא את הזמן לבדוק את זה בתוכנה שליhttps://www.discountbank.co.il/DB/private/credit/mortgage/mortgage-calculator

 

[Michel1990]

דירה בסכום של 1,460,000 (מחיר למשתכן)
שמאות על כ 2,100,000
הכנסות בסכום של כ 17,000
משכנתא למשך 30 שנים על 1,300,000
117,000 קבוע צמוד 2.27%
298,000 קבוע צמוד (למשך 21 שנה) 3.10%
854,000 פריים לא צמוד 1.95%

מה אומרים, מומלץ?

אין דבר כזה שמאות על דירה של מחיר למשתכן יותר מ1.8 מיליון ₪, גם אם בשוק החופשי הדירה תימכר ב5 מיליון ₪, המקסימום שהשמאי יכול לשום אותה זה 1.8 מיליון ₪.

 

[הון ובית]

אין דבר כזה שמאות על דירה של מחיר למשתכן יותר מ1.8 מיליון ₪, גם אם בשוק החופשי הדירה תימכר ב5 מיליון ₪, המקסימום שהשמאי יכול לשום אותה זה 1.8 מיליון ₪.

איך שידוע לי, ההגדרה המדוייקת של הדברים היא כזו -
במידה שהחוזה וגם השמאות שניהם מתחת ל1.8 מיליון, כאן ישנה את ההטבה הגדולה של מחיר למשתכן, שאע''פ שהחוזה נמוך, ניתן להתחשב בשמאות שגבוהה יותר (בשונה מרכישה רגילה, שהולכים אחרי הנמוך מביניהם), לצורכי חישוב אחוזי המימון.
במידה והחוזה פחות מ1.8 מיליון - אבל מחיר השוק והשמאות (שזה אותו דבר) מעל 1.8 מיליון - כמו במקרה כאן - ישנה תקרה של 1.8 מיליון מבחינת חישוב אחוז המימון, שאמנם לא יתחשבו במחיר חוזה אלא יותר, אבל לא עד כדי מחיר שווי השוק (השמאות), אלא יחשבו 1.8, ומיליון, ומזה יגזרו את אחוז המימון.
במידה ושניהם מעל 1.8 מיליון - זה כבר עיסקה רגילה לכל דבר.

 

[Michel1990]

איך שידוע לי, ההגדרה המדוייקת של הדברים היא כזו -
במידה שהחוזה וגם השמאות שניהם מתחת ל1.8 מיליון, כאן ישנה את ההטבה הגדולה של מחיר למשתכן, שאע''פ שהחוזה נמוך, ניתן להתחשב בשמאות שגבוהה יותר (בשונה מרכישה רגילה, שהולכים אחרי הנמוך מביניהם), לצורכי חישוב אחוזי המימון.
במידה והחוזה פחות מ1.8 מיליון - אבל מחיר השוק והשמאות (שזה אותו דבר) מעל 1.8 מיליון - כמו במקרה כאן - ישנה תקרה של 1.8 מיליון מבחינת חישוב אחוז המימון, שאמנם לא יתחשבו במחיר חוזה אלא יותר, אבל לא עד כדי מחיר שווי השוק (השמאות), אלא יחשבו 1.8, ומיליון, ומזה יגזרו את אחוז המימון.
במידה ושניהם מעל 1.8 מיליון - זה כבר עיסקה רגילה לכל דבר.

אכן הפלאת להסביר באריכות את מה שאמרתי בקצרה
היה לי קצת מוזר לקרוא בהודעה
"דירה בסכום של 1,460,000 (מחיר למשתכן)
שמאות על כ 2,100,000"
ואף לא אחד מהמקצוענים תיקן....

 

[הון ובית]

דירה בסכום של 1,460,000 (מחיר למשתכן)
שמאות על כ 2,100,000
הכנסות בסכום של כ 17,000
משכנתא למשך 30 שנים על 1,300,000
117,000 קבוע צמוד 2.27%
298,000 קבוע צמוד (למשך 21 שנה) 3.10%
854,000 פריים לא צמוד 1.95%

מה אומרים, מומלץ?

על פניו ממש אבל ממש לא!
ריביות גבוהות. לא מובן מה הענין בקבועה צמודה, כנראה יש טעות.
ועדיין לא מתומהל נכון, ונראה על פניו - שקיבלתם את זה בבנק לבד בלי יועץ.
מה שאומר, 'סיבוב' יפה של הבנק על החשבון שלכם.

 

[ari1980]

איך שידוע לי, ההגדרה המדוייקת של הדברים היא כזו -
במידה שהחוזה וגם השמאות שניהם מתחת ל1.8 מיליון, כאן ישנה את ההטבה הגדולה של מחיר למשתכן, שאע''פ שהחוזה נמוך, ניתן להתחשב בשמאות שגבוהה יותר (בשונה מרכישה רגילה, שהולכים אחרי הנמוך מביניהם), לצורכי חישוב אחוזי המימון.
במידה והחוזה פחות מ1.8 מיליון - אבל מחיר השוק והשמאות (שזה אותו דבר) מעל 1.8 מיליון - כמו במקרה כאן - ישנה תקרה של 1.8 מיליון מבחינת חישוב אחוז המימון, שאמנם לא יתחשבו במחיר חוזה אלא יותר, אבל לא עד כדי מחיר שווי השוק (השמאות), אלא יחשבו 1.8, ומיליון, ומזה יגזרו את אחוז המימון.
במידה ושניהם מעל 1.8 מיליון - זה כבר עיסקה רגילה לכל דבר.

מושלם

 

[ירקרק]

איך שידוע לי, ההגדרה המדוייקת של הדברים היא כזו -
במידה שהחוזה וגם השמאות שניהם מתחת ל1.8 מיליון, כאן ישנה את ההטבה הגדולה של מחיר למשתכן, שאע''פ שהחוזה נמוך, ניתן להתחשב בשמאות שגבוהה יותר (בשונה מרכישה רגילה, שהולכים אחרי הנמוך מביניהם), לצורכי חישוב אחוזי המימון.
במידה והחוזה פחות מ1.8 מיליון - אבל מחיר השוק והשמאות (שזה אותו דבר) מעל 1.8 מיליון - כמו במקרה כאן - ישנה תקרה של 1.8 מיליון מבחינת חישוב אחוז המימון, שאמנם לא יתחשבו במחיר חוזה אלא יותר, אבל לא עד כדי מחיר שווי השוק (השמאות), אלא יחשבו 1.8, ומיליון, ומזה יגזרו את אחוז המימון.
במידה ושניהם מעל 1.8 מיליון - זה כבר עיסקה רגילה לכל דבר.

אם בחתימת החוזה המחיר פחות מ-1.8 ובהמשך, טרם לקיחת המשכנתא בעקבות עליית המדד הוא חצה את 1.8 , לפי איזה מהם יחשבו?
תודה

 

[הון ובית]

אם בחתימת החוזה המחיר פחות מ-1.8 ובהמשך, טרם לקיחת המשכנתא בעקבות עליית המדד הוא חצה את 1.8 , לפי איזה מהם יחשבו?
תודה

אין דבר כזה. המחיר בחוזה לא משתנה. מה שהמדד מייקר, זה כסף שצריך להעביר לקבלן, זה גם כסף שלא יכול להיכנס לתחומי וחישובי המשכנתא, מביאים אותו מהבית בלבד.