דרוש מידע בואו, תקנו קרקע, אוטוטו זה מופשר

[ש"ש]

"בואו תקנו קרקע חקלאית,
תוך שלוש שנים זה מופשר ואתם יוצאים ברווח נאה".
איך יודעים מי אמין ומי שקרן?


הקרקעות הללו, באלעד, די מסקרנות אותי.
מישהו יוכל להחכימני בעניין?

 

[מקצועי בלבד]

"בואו תקנו קרקע חקלאית,
תוך שלוש שנין זה מופשר ואתם יוצאים ברווח נאה".
איך יודעים מי אמין ומי שקרן?


הקרקעות הללו, באלעד, די מסקרנות אותי.
מישהו יוכל להחכימני בעניין?

99% לא אמינים ושקרנים,
וודאי באלעד כבר יצאו מספר פרסומים שמסבירים למה הם כ"כ גנבים,
ובקיצור הייתי אומרת שאם אתם לא מבינים מאד מאד בנושא קרקעות חקלאיות,

אז פשוט תתרחקו מזה כמו מאש!!!​

 

[rachelwer]

מה עומד מאחורי מתקפת הפרסום האגרסיבי לקרקעות חקלאיות


העיתונות החרדית מוצפת בחודשים האחרונים במיזמים שונים לקניית קרקעות חקלאיות ברחבי הארץ. למערכת ‘ביזנעס’ הגיעו פניות רבות המבקשות לסקר את הנושא באובייקטיביות. האם מדובר בהשקעה קורצת כפי שמספרים המשווקים או שמא השקעה מסוכנת שעתידה לוט בערפל. פרק ראשון בסדרת כתבות

אהרון סוויסה 17.07.2018

קרקעות חקלאיות - יגדל שם משהו? shutterstock
שוק הקרקעות החקלאיות החל לשגשג לפני יותר מעשור. ב–2004 נרשמו 1,345 עסקות לרכישת קרקעות חקלאיות, בהיקף כולל של 223 מיליון שקל, ובמחיר ממוצע של 166 אלף שקל לעסקה . ב–2011 צמח מספרן ל–2,263, בהיקף כולל של 506 מיליון שקל; ב–2012 נרשמו 2,496 עסקות בהיקף של 555 מיליון שקל; וב–2013 נרשם שיא מבחינת ההיקף הכספי, לאחר שנחתמו 2,432 עסקות לרכישת קרקע חקלאית, בהיקף כולל של 679 מיליון שקל, ומחיר ממוצע של 279 אלף שקל. בשנת 2016 בוצעו בשוק זה למעלה מ-3,500 עסקאות בהיקף של קרוב למיליארד שקל, ומומחים מעריכים כי סך השוק של קרקעות חקלאיות מגלגל כיום כ-4.5 מיליארד שקל.

קרקעות חקלאיות המשווקות לציבור לפי יחידות קטנות מתבססות על הצפי העתידי להפשרתן לבניה, ולעלייה משמעותית בערכן. ולפני הכל חובה לדעת: קרקע חקלאית היא קרקע שהמדינה הקצתה אך ורק למטרות חקלאיות. אין אפשרות לבנות עליה. הרווח אפוא עתידי וספקולטיבי. אם בעוד מספר שנים, אפילו עשרות, זו תופשר לבניה – שווי הקרקע יעלה במאות אלפי שקלים.

חדשות ביזנעס למייל שלכם:
אולם, לא תמיד החלומות עולים בקנה אחד עם המציאות. קרקעות חקלאיות רבות מעולם לא הופשרו, וסביר שלא יופשרו גם בעתיד, לאור סיבוכים משפטיים שונים. ולכן, בעליהן של קרקעות אלו נותרו עם זכויות בקרקע חסרת תועלת. לעיתים, הקרקעות אף הופקעו על ידי הממשלה – כיוון שכפי שכבר הובהר: הן יועדו לחקלאות. משהייעוד לא בוצע – הממשלה לא יכולה לבצע.

אולי כדאי שנגיע לשורה התחתונה כבר עכשיו, עסקאות מסוג זה נושאות איתן סיכונים גבוהים יותר משנראה לעין, מדובר בעסקאות שרמת הסיכון בהם מוגדרת כגבוהה והם אינן מתאימות למשקיע רגיל וסולידי, וק”ו לאברך שחוסך מפיתו ולעיתים משעבד גם את דירתו בשביל הקרקע החקלאית.

אין הצלחות בשנים האחרונות
העיתונות החרדית מוצפת בחודשים האחרונים במיזמים שונים לקניית קרקעות חקלאיות ברחבי הארץ. למערכת ‘ביזנעס’ הגיעו פניות רבות המבקשות לסקר את הנושא באובייקטיביות. האם מדובר בהשקעה קורצת כפי שמספרים המשווקים או שמא השקעה מסוכנת שעתידה לוט בערפל.

הבאנו את הדברים כהוויתם לפני איש נדל”ן מצליח, והוא ממש לא הופתע מהעיתונות המגוייסת. “לפני הכל, שימו לב מה עושים משרדי הפרסום. הם קונים שטחי פרסום בעיתון וממלאים במקביל ידיעות יח”צ חסרות בסיס שהעיתון מכניס, כי מה איכפת למערכת מהעובדות. העיקר שהשיקים ייכנסו והמשכורת יכנסו. ובעולם העיתונות היום זו ממש הצלחה, אם המשכורת עוברת בעשירי לחודש.

“מה עושים במשרדי הפרסום? לוקחים את אותן ידיעות שנוסחו אצלם במשרד, ומצטטים אח”כ במודעות הבאות – בשם העיתונים(!) כיצד הפרויקט שהם משווקים הוא הטוב ביותר, כשהם מציינים באיזה תאריך העיתון הידוע … כתב זאת. כביכול העיתונים בדקו את העובדות ולא את התאריך שעל השיק שכתב המשווק או משרד היח”צ שלו, כי זה הדבר היחיד שהמערכות החרדיות בודקות היום”.

אז איך בעבר זה עבד?

“כשאנו מסתכלים לאחור על עסקאות שבוצעו בשנות השבעים המאוחרות, זה קרה אחרי שתי מלחמות כשאנשים לא חשבו שהמדינה תשרוד בכלל. עצם קיומה היה לוט בערפל. אנשים היו בטוחים שהערבים כבר מתדפקים על שערי נתניה בדרך לחיסול מדינת ישראל. אי אפשר להשוות את התקופות ההן למצב הנוכחי. לצורך ההמחשה, מי שרכש שטח במנהטן לפני מאה שנה, עשה רווח תשואתי של אלפי אחוזים. מי שירכוש שם שטח כיום, לא רק שהשטח כבר יקר עשרות מונים, הוא גם לא ייתן תשואה זהה של 3,000% בשום צורה”.

ואין עסקאות טובות יותר, תם עידן?

“מה שמרגיז אותי – מעבר לבעיות האינסופיות של הקרקעות החקלאיות – הוא שדונם חקלאי ברוב חלקי הארץ, עולה לכל היותר 100 אלף שקל. ולמרות זאת מוכרים שם לציבור 0.1 דונם במחיר של דונם שלם.

“אם יתארגנו שלושים אברכים לרכוש שם דונם הם יגיעו לשליש מחיר. כשאנשים רוכשים קרקעות דרך חברות שיווק, הם משלמים על הבונוסים המופרזים שניתנים למשווקי הקרקעות, על מסעות הפרסום ועל השכר שרוצים בעלי החברות לגזור לעצמם”.

אז קרקעות חקלאיות זה טוב או רע?

“אני מתנגד גמור לרכישת קרקעות חקלאיות, חושב שמדובר בהשקעה הגרועה יותר מהימור, אולם מי שבכל אופן חשב על כך ורוצה להשקיע בקרקע חקלאית למרות הכול, שיעשה זאת באופן עצמאי או בהתארגנות קבוצתית שהוא ייזום.

“לצורך העניין, קנייה בחריש ובקריית-גת נשמעת לי הרבה יותר הגיונית. מה ההבדל בין פרדס חנה לחריש? שזו מאוכלסת וזו לא. חריש תהיה מאוכלסת ותיוולד עלייה נקודתית במחירי הדיור כתוצאה מההתפתחות המואצת שהיא תחווה. אבל למה מוכרים לציבור דמיונות? מדוע לא נלחמים בתופעה הזאת?”.

ומה תגיד אם יקום משווק כזה ויאמר לך ‘הלא אתה ואנשים רבים אחרים רכשתם קרקעות במרכז הארץ לפני שנים רבות שהיום הפכו אתכם לעשירים, ומה ההבדל בין הקרקעות שאנו משווקים כיום לאלה שרכשתם לפני שנים והתעשרתם?’

“מוכרים לאנשים היום פתיונות בדמות סיפורים על אלו שרכשו במרכז לפני 50 שנה ועושים מיליונים. למה הם לא אומרים ‘תלמדו מאלו שרכשו ב-10-15 שנה האחרונות ולא השיגו כלום’?”

הבעיה: חוסר ההבנה של הקונים
ברשות להגנת הצרכן זיהו כבר לפני חמש שנים את נושא הקרקעות החקלאיות כנושא בעייתי. בתיה גוטל – כלכלנית ברשות להגנת הצרכן אומרה בדיון בועדת הכלכלה של הכנסת כי ברשות ניסו לנתח מיהו הרוכש של הקרקעות החקלאיות, כשלנגד עיניהם עמדו שתי אפשרויות: או שמדובר במשקיעים מתוחכמים, בעלי דירות, שרוכשים איזו קרקע להשקעה לכמה עשרות שנים קדימה, או שמדובר באנשים דלי אמצעים, שאין להם יכולת לרכוש דירה ורואים בזה חלף לדירה, או חלום.

“עשינו ניתוח של הנתונים”, מספרת גורטל, “וראינו שהרוכשים הם אנשים עם הכנסה קצת מתחת לחציון – כלומר, הכנסה ממוצעת של כ-9,000 שקל, בנוסף, מדובר באנשים סביב גיל ה-40, שאין להם דירות, רובם הגדול שכירים (מעל 70%), כך שאנחנו מבינים שמדובר באוכלוסייה שלא רואה ברכישת קרקעות חקלאיות השקעה ארוכת טווח אלא היא רואה בה חלף לדירה”.

גרטל מוסיפה, “אנחנו רואים נתון עוד יותר מעניין – שמ-2009, כשהתחילה הקפיצה במחירי הדירות, התחילה גם העלייה המאוד דרמטית במכירת קרקעות חקלאיות. כלומר, איך שאנשים ראו שהם לא מסוגלים לקנות דירה הם ניגשו לקנות קרקעות חקלאיות, במחשבה שזו הדרך הזולה והקלה יותר להשיג דירה”.

לשאלה כיצד היא מגדירה את המשקיעים בקרקעות חקלאיות ענתה גרטל שהמאפיין המאוד מיוחד של קרקעות חקלאיות הוא שאנשים לא מבינים שהם לא מבינים. “הם קונים הימור, הם קונים איזה טופס הגרלה שאולי יצליח ואולי לא ואז יש שתי בעיות: אחת, שהם לא יודעים להעריך כמה טופס ההגרלה הזה שווה – כשאתה הולך לקנות מניה אתה יודע לבדוק אותה, אתה מתייעץ עם יועץ השקעות, כשאתה קונה קרקע חקלאית אתה לא מבין בכלל שאתה צריך להתייעץ עם מישהו”.

והבעיה השנייה שמציגה גרטל היא שבאמת גם כשהם קצת מבינים, “זה נושא נורא נורא מורכב. כשאנחנו קונים מוצר מזון ויש רכיבים, אנחנו לא מבינים חצי מהרכיבים, אנחנו מבינים שאנחנו לא מבינים וזה בסדר – המורכבות של זה והעלויות של זה הופכות את זה לנושא הרבה הרבה יותר בעייתי. במניות יש תשקיפים, יש רשות לניירות ערך, פה יש לנו תחום שהוא שווה המון כסף, שהוא סוג של הימור, שהצרכן גם לא מבין שהוא הימור וגם שאין לו דרך בכלל להעריך את הסיכוי של ההימור”, מסכמת גוטל.

נציין עוד כי לא מעט אנשי שיווק המוכרים קרקעות חקלאיות, שמספרים כי התוכנית נמצאת כרגע ב”וועדה המקומית”. ברוב המקרים הם לא משקרים. כל אחד רשאי להגיש את הבקשה לוועדה המקומית, אך אין זה אומר שהוועדה מחויבת להתייחס לבקשה הזו, בפועל התוכנית יכולה להיות מונחת על שולחן הוועדה המקומית עשרות שנים, מבלי שיקרה דבר.

גם אם “כולם רוצים” כמו שמפמפמים לנו בפרסומות, שהקרקע תופשר, עדיין מדובר במסלול חתחתים. די אם נציין שבקרקע רגילה המיועדת מלכתחילה לבניה ההליכים הסטטוטוריים עד לאישורים אורכים שמונה שנים. קל וחומר בקרקע שעדיין חקלאית שההליכים אם אכן יבשילו לידי הפשרה אמורים לקחת פרק זמן כפול.

הנקודה הנסתרת: מיסים
עוד דבר שהמשווקים אינם מספרים לנו הוא כמות ההיטלים והמיסים שבעל הקרקע צריך לשלם למדינה. כאשר המדינה מועילה בטובה להפשיר בכל זאת את הקרקע לבנייה היא מעוניינת להשתתף בחגיגה בעצמה. כך נוצרה מערכת של היטלים ומיסים שונים שמטרתה ברורה, גזירת קופון ע”י המדינה.

שימו לב לכמות המיסים וההיטלים:
היטל השבחה – על הקרקע החקלאית נצטרך לשלם “היטל השבחה” עבור עליית ערך השווי של הקרקע, עקב אישור התוכנית לבנייה. היטל ההשבחה הוא 50% מערך ההשבחה של הנכס. לעתים, מדובר בסכומים משמעותיים בשיעור של מאות אלפי שקלים. לא מפתיע שנתון מהותי כזה, לעיתים, מוסתר או מוצנע על ידי משווקי הקרקעות החקלאיות, כאילו אין לו משמעות בקבלת ההחלטה אם לרכוש קרקע חקלאית.

מס שבח – במכירה של נדל”ן יש מס שבח. חישוב מס השבח במקרים של קרקע חקלאית הוא מורכב לחישוב. הדבר תלוי במועד שבו רכשנו את הקרקע, ותלוי במדד ובהוצאות קשורות שאפשר לייחס לנכס (להוסיף לעלות הרכישה, וכך להקטין את רווח ההון). אם נניח שקנינו את הקרקע אחרי שנת 2014 ,אז המס שבח הוא 25% מהרווח על הקרקע ומשולם בעת מכירת הקרקע, ודוגמה פשוטה – נניח שקנינו קרקע ב-1 מיליון שקל ומכרנו ב-1.2 מיליון אחרי חודשיים, אזי הרווח של 200 אל שקל, והמס – 25% – 50 אלף שקל.

מס ערך מוסף – יש לקחת בחשבון את המע”מ, גם כאשר מדובר באדם פרטי. אם רשויות המס יראו בעסקה “עסקת אקראי”, למשל במכירת קרקע לקבוצת רכישה, יחויב המוכר בתשלום מע”מ על המכירה. מכיוון שזו עסקה לכל דבר המחויבות בתשלום מע”מ.

אגרות, היטלים ותשלומים אחרים – חשוב לזכור כי על הנכס ייתכנו תשלומים נוספים שמחייבות הרשויות, כמו היטלי פיתוח, דמי היוון, אגרות היתר, שירותי בנייה ועלויות תכנון.


המייל האדום של ‘ביזנעס’ מוצף בימים האחרונים בסיפורי משווקים לשעבר, רוכשים מתוסכלים ואינספור מידע שזורם באנונימיות ובגלוי, למערכת. אנו מרכזים את המידע, תוך שמירה על חיסיון עיתונאי מלא של מקורות המידע שלנו וקוראים לכם לשתף אותנו בידוע לכם – לקראת סדרת כתבות-המשך שאנו מתעתדים להעלות בנושא.

במסגרת הסדרה, תתבצע סקירת עומק בהמשכים של פרויקטים ספציפיים, תוך מתן אפשרות למשווקים להצגת עמדתם. אין לראות בסקירת פרויקט מסוים משום היותו בלתי ראוי או מסוכן יותר מחבריו, או לחילופין המלצה לרכוש בפרויקט אחר שנסקר, ויוסק כי הוא מומלץ מחבריו. כל האמור לעיל, בכתבה זו חל על כלל סוגי הפרויקטים שהצד השווה שבכולם היא הזהירות הנדרשת באופן מירבי לפני ביצוע העסקה, וידיעת הסיכונים מול הסיכויים – מראש ובעיניים פקוחות.

 

[yosef1234]

זה עוד כתבה שיווקית להפליא עיין בחלק ב שהתפרסם היום ותבין לאן מכוונים הדברים

 

[צבייון]

עיריית אלעד הוציאה הודעה מסודרת שאין שיווק קרקעות חדשות פרטיות כלל וכל מה שיתוסף זה רק על ידי מקרקעי ישראל

 

[rachelwer]

זה עוד כתבה שיווקית להפליא עיין בחלק ב שהתפרסם היום ותבין לאן מכוונים הדברים

אכן, הם בשיטה הידועה שכל שקר צריך שיהיה בו קצת אמת, וציטטתי את הקצת אמת.

 

[חיה נדלן]

מענין אתכם להשקיע, לחילופין, בצורה בטוחה יותר מקרקעות, בעזרת ה'?
תוכלו לקבל במייל הזה מדריך מתנה "כך ניתן למצוא דירה טובה להשקעה"