איפה הכי משתלם לרכוש דירה להשקעה?

[זר פרחים]

מסקר שוק שעשיתי
באשקלון יש דירות מחולקות
עלות ממוצעת 800,000
שכירות ממוצעת 5,000
הרחוב המבוקש הוא "ההיסתדרות"

לעלות הממוצעת צריך להוסיף 8 % מס רכישה שזה יוצא :64,000 ש"ח. +דמי תיווך, ועו"ד, וכו'.
בנוסף : חברה לניהול נכס לוקחת חודש בשנה, ויש גם עלויות של ארנונה, ומים וחשמל ולפעמים גם ועד בית וכדו'.
כך שבקיזוז כל העלויות הללו ובשקלול שנתי זה יוצא בערך : 4,000 לחודש, נטו. (5.45 % ריווח שנתיים). אכן ריווח נאה

 

[סלולר בזול]

שכירות של 5,000 ש"ח זה בחלוקה לשתיים או לשלוש?

 

[אלבומים גיגיטליים]

שכירות של 5,000 ש"ח זה בחלוקה לשתיים או לשלוש?

חלוקה ל2
והמחיר לדירה מחולקת בפועל
ללא צורך בשיפוץ נוסף

 

[סלולר בזול]

יש לכם מידע על דירות שמחולקות ל-4 באשקלון ?
זה שווה או שזה מתכון לבעיות?

 

[זר פרחים]

יש לכם מידע על דירות שמחולקות ל-4 באשקלון ?
זה שווה או שזה מתכון לבעיות?

צריך לבדוק מה חושבים השכנים בבניין.
כי אם יש שם מישהו שמתנגד, זה יכול להיות אסון כלכלי

 

[אביר88]

זה שווה או שזה מתכון לבעיות?

כל התשובות נכונות!

מתכון לבעיות- מובן מאוד: למצוא שוכר אחד זה כאב ראש לא קטן, ואח"כ לטפל בו כל השנה.
תכפיל ב4 + ויכוחים שעשויים להיות ביניהם....
שווה- אם הדירה כבר פעילה ככזו כבר תקופה, אז אמור לכאורה להיות שווה.
(כמובן בכפוף לראיליות - לא בכל מקום יש ביקוש גדול ליח"ד)

 

[זר פרחים]

כל התשובות נכונות!

מתכון לבעיות- מובן מאוד: למצוא שוכר אחד זה כאב ראש לא קטן, ואח"כ לטפל בו כל השנה.
תכפיל ב4 + ויכוחים שעשויים להיות ביניהם....
שווה- אם הדירה כבר פעילה ככזו כבר תקופה, אז אמור לכאורה להיות שווה.
(כמובן בכפוף לראיליות - לא בכל מקום יש ביקוש גדול ליח"ד)

יש חברות לניהול נכס, שהם באו לפתור בדיוק את הבעיה הזו.

 

[צבייון]

יש לכם מידע על דירות שמחולקות ל-4 באשקלון ?
זה שווה או שזה מתכון לבעיות?

צריך לברר טוב מה מדיניות העיריה במקום
מכיר מקרוב 2 אנשים שקנו ופיצלו דירות אחת בבאר שבע ואחת בקריות והיו הלשנות והעיריה הרסה את הפיצול.

 

[אלבומים גיגיטליים]

צריך לברר טוב מה מדיניות העיריה במקום
מכיר מקרוב 2 אנשים שקנו ופיצלו דירות אחת בבאר שבע ואחת בקריות והיו הלשנות והעיריה הרסה את הפיצול.

מדיניות העיריה שם
זה לפי הלשנות של השכנים
לא הפרעת = לא הפסדת

 

[צבייון]

מדיניות העיריה שם
זה לפי הלשנות של השכנים
לא הפרעת = לא הפסדת

מידיעה?

 

[אלבומים גיגיטליים]

מידיעה?

כן

 

[סלולר בזול]

אפשר למנוע הלשנה של שכנים?

 

[זר פרחים]

אפשר למנוע הלשנה של שכנים?

לא במאה אחוז,
אבל לפני שאתה קונה את הדירה תבדוק מה מצב הבניין, אם כבר יש כמה דירות מפוצלות סביר להניח שלא יעשו לך בעיות.
אם זה בניין ישן כזה, עם אוכלוסייה תואמת... כנ"ל.
אבל אם זה בניין חדש, או בשכונה מטופטפת, יש סיכון גדול יותר שיעשו לך בעיות...
ולכן תבדוק את זה היטב היטב...

וכמובן, להתייחס יפה לשכנים בשעת השיפוץ, כדי לא להעיר דובים מרבצם

 

[סלולר בזול]

יש סבירות יותר גדולה להלשנה בחלוקה לארבע או שהכל אותו דבר?

 

[אביר88]

יש סבירות יותר גדולה להלשנה בחלוקה לארבע או שהכל אותו דבר?

לא חושב שאפשר באמת 'לכמת' את זה:
יכול להיות אחד שיעשה חלון אצלו בבית ושכן צר-עין יתלונן,
וייתכן שתחפור מנהרות, או תהפוך את הבית שלך לחנות פלאפל והשכנים ישתקו.

ברור שאם יש שכן צר-עין, אז התכונה הזו תבוא לידי ביטוי ביתר שאת לכשיודע לו מהות העבודות בבית באמת..

 

[אלבומים גיגיטליים]

יש סבירות יותר גדולה להלשנה בחלוקה לארבע או שהכל אותו דבר?

בוודאי.
חשוב לדעת שכל פיצול מזיק לבנין
אבל באמת מזיק
רק שלרוב זה סביל
וכמובן שיותר יח"ד זה יותר מזיק
ואסור לסמוך על מתווך שאומר "תוכל חופשי לפצל 4"

 

[stroke]

ואסור לסמוך על מתווך שאומר "תוכל חופשי לפצל 4"

אף פעם אל תאמינו למתווך. הכל בערבון מוגבל.
כל מה שמתווך אומר תבדקו טוב טוב אצל אנשים שאין להם אינטרס.

 

[שרוליק@]

שווה להשקיע בחיפה באזור החרדי?
אם משיגים בזול ומשפצים?

 

[תפוח אדמה]

מהנסיון שלי בדירות להשקעה, צריך לפני הכל סיעתא דשמיא.
אמר לי את זה המתווך. ישבנו איתו על טבלאות, שיגענו אותו בלי סוף,
בעלי עשה איתו קילומטראז'ים ארוכים ברחבי הארץ במטרה למצוא את דירת החלומות.
בגדול, ההשקעות היציבות נמצאות בלוד, בקריות ובשולי חיפה.
המטרה למצוא דירה הרוסה במחיר זול, לחלק לכמה שיותר ולקבל תשואה נאה.
יחד עם זאת, חשוב לדעת שבאיזורים האלו, צריך לדעת באיזה איזור לא ליפול, ולכן רק מתווך שגם ינהל את הנכס בעתיד ושמעתם עליו המלצות טובות, תפקידו את חיפוש הדירה בידיים שלו.

יחד עם זאת, אני יכולה להגיד, אנחנו חילקנו דירה לארבע, לפני כמעט שנה, כמעט כל חודשיים התחלף שוכר אחר באחת הדירות, אבל זה מאוד בגלל מצב הקורונה שיצר הרבה אנשים מובטלים בלי כסף.

ממליצה מאוד לדבר עם אלי פרוש, הוא אמין, יסודי ואחראי
אבל עדיין לא לסמוך על אף אחד, לבדוק הכל בעיניים, ולהשוות מול דירות אחרות ועסקאות אחרות.
בדקנו בזמנו הרבה מאוד עסקאות, היו לנו כאלו שהציעו פתח תקוה בהצעות ממש משתלמות, היום סיפר המתווך באיזור שהוא עוזב את פתח תקוה, כי ראש העיר עושה שם צרות למחלקי דירות, גם כאלו חוקיים.
בקיצור, הכל ענין של סיעתא דשמיא,
תבדקו עם כמה, תבדקו בכמה איזורים, דברו עם אנשים שהשקיעו, התפללו, וקבלו את ההחלטה הנכונה.

 

[מיכל101]

.