הנושאים החמים
שלום לכולם
מאמר זה נכתב בהמשך למאמר הקודם על השקעה בקרקע למגורים שהתמקד במרכיבי הרווח בעסקת קרקע. במאמר הנוכחי אני ארחיב על פרמטרים נוספים לבחינת השקעה בקרקע למגורים.
המלכודת: "הזדמנויות" לקרקעות זעירות והיעדר רגולציה
שוק שיווק הקרקעות רווי בחברות המציעות "הזדמנויות" נוצצות לקרקעות קטנות, בטענה שיניבו רווחים עצומים. בפועל, קרקעות אלו לרוב אינן מגיעות לשלב הבנייה, והרוכשים נשארים ללא רווח ממשי. חשוב להבין עיקרון בסיסי בנושא הקרקעות למגורים – רכישת קרקע חייבת להיות בגודל מינימלי שמאפשר זכות ליחידת מגורים, והגודל הזה הוא נגזרת של הצפיפות המאושרת כיום באותו תא שטח. לדוגמא, באזור בו מאושרת צפיפות של 8 יח"ד לדונם (כפי שהובא במאמר הקודם), כל רכישה של קרקע בשטח שקטן מ125 מ"ר תשאיר את הקונה ללא זכות ממשית לדירה בהמשך. הבעיה העיקרית היא היעדר רגולציה ייעודית בתחום, המאפשרת לכל אחד לשווק קרקע, לצייר עתיד ורוד ולמכור לציבור מבלי להגיע לשלב ההיתר והבנייה. לכן, לפני כל בדיקה תכנונית, השאלה הקריטית היא "עם מי עושים את העסקה".
קרקע פרטית מול קרקע רמ"י: מי מרוויח?
קיים הבדל מהותי בין קרקע פרטית בטאבו לבין קרקע של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). רק כ-7% מהקרקעות במדינה נותרו בבעלות פרטית, והשאר הולאמו. בקרקעות מנהל, בעל החלקה הוא למעשה חוכר לטווח ארוך, ובמועד הפשרה המדינה יכולה להחזיר לעצמה את הקרקע תמורת ערך חקלאי בלבד, כך שרווח ההשבחה נשאר בידי המדינה. לעומת זאת, בקרקע פרטית מלוא הערך שייך לבעלים, אחרי מיסים רגילים. המסר ברור: למשקיע שמחפש רווח הוני אמיתי עדיף להתמקד בקרקע פרטית.
מדרג התכנון: מ"צהוב ארצי" ועד היתר בנייה
הבנת מדרג התכנון בישראל היא קריטית: ועדה ארצית (תמ"א 35), לאחריה הועדה מחוזית, ולאחריה הוועדה המקומית. תמ"א 35 מסמנת אזורים להרחבת מגורים בקנה-מידה רחב. בשלב המחוזי נקבע ייעוד מפורט יותר, וחשוב לזכור שלא כל "צהוב" בתוכנית ארצית נשאר צהוב במחוזית, ועלול להישאר חקלאי בפועל. הוועדה המקומית מנסחת תוכנית-מתאר מקומית ברזולוציה גבוהה, ושם יש לוודא שהקרקע מיועדת למגורים. היזהרו ממשווקים המציגים "צהוב ארצי" כהוכחת בנייה עתידית. בנוסף, יש לבחון את "תוכנית מתאר כוללנית" שכתבה הרשות המקומית. תוכנית זו מתארת את אזורי הפיתוח הזמינים כיום לאותה רשות, ואת סדר העדיפויות בין אזורים אלה. קרקע זמינה למגורים שעברה את שלושת הועדות פתוחה למעשה לאפשרות להגשת תוכניות להיתר (שאותה מכין היזם). ככל שליזם יש נתח גדול יותר באותו תא שטח, היכולת שלו להתמקח עם הוועדה המקומית ולקבל היתר לתוכנית רווחית יותר (יותר יח"ד לדונם) גבוהה יותר.
חשיבות צירי תחבורה מרכזיים להשבחת קרקע
משקיע מיומן בוחן לא רק את ייעוד הקרקע במפה אלא גם את קווי הרכבת הקלה, המטרונית ומחלפים עתידיים. השילוב בין ייעוד למגורים צפוף וציר תחבורה ראשי הוא מתכון לזכויות רבות ולשווי גבוה. קרקע במיקום אסטרטגי, הנגישה לתשתיות תחבורה מפותחות או מתוכננות, צפויה לעלות בערכה באופן משמעותי יותר מקרקע מבודדת, גם אם היא מיועדת לבנייה. מיקום בסמוך לצירים מרכזיים הוא קריטי. הרעיון שעומד מאחורי העקרון הנ"ל הוא פשוט – אם נבנה שכונה עתירה במבנים גבוהים במרחק מצירי תחבורה ראשיים, התנועה אל השכונה וממנה תסבול מפקקים. לכן, ככל שהקרקע סמוכה יותר לצירי תחבורה ראשיים, הסיכוי לקבל הגדלת זכויות בנייה עולים.
גידול דמוגרפי, תשתיות תחבורה והשפעתן על ערך הקרקע
התכנון הארצי קשור ישירות לגידול הדמוגרפי בישראל. הערכות הלמ"ס צופות גידול משמעותי באוכלוסייה, מה שמצריך עשרות אלפי יחידות דיור חדשות. כל רשות מקומית נדרשת לשבץ את מכסת הדירות בשטחה, ולכן תוכניות-מתאר מקומיות הן קריטיות. תשתיות תחבורה הן מאיץ מהותי לעליית מחירי הנדל"ן. כבישים חדשים או קווי רכבת משנים מיד את ערכי הקרקע הסמוכה. שר התחבורה הוא גורם אקוטי בעליית מחירי הנדל"ן.
הבנת צפיפות הבנייה והחשיבות לרווחיות
בנוסף למדרג התכנון (הוועדות), חשוב להבין את מדרג הצפיפות: "מגורים א'" לצמודי קרקע, "מגורים ב'" עד שש קומות, "מגורים ג'" לשבע-תשע קומות, ו"מגורים ד'" למגדלים גבוהים. הקרקע הרווחית ביותר תהיה בדרך כלל בסמוך לצירי תחבורה ראשיים ותסומן במגורים ג' או ד'. בלי הבנת המדרג הזה, הסיכוי "להיתקע" עם אדמה חקלאית או עם זכויות בנייה נמוכות למשך עשרות שנים הוא גבוה. צפיפות גבוהה בסמוך לתשתיות היא מפתח לרווח. כפי שהזכרתי במאמר הקודם, ככל שהזמן עובר, הפער בין הביקוש להיצע בשוק הדירות גדל, מה שמחייב את הוועדות להגדיל זכויות בניה בקרקעות המאושרות לבניה. הגדלת זכויות משמעותית תתאפשר כאמור, בסמוך לצירי תחבורה ראשיים.
קריטריונים מעשיים לבחירת עסקת קרקע מוצלחת
קיימים קריטריונים מעשיים לבחירת עסקת קרקע מוצלחת: קונים רק מגרש פרטי שכבר צבוע צהוב בתוכנית-מתאר מקומית וממוקם סמוך לציר תחבורה מתוכנן. חשוב להיות חלק מרכישה של "מסה" של זכויות (כמה דונמים יחד) כדי להשיג כוח תכנוני ולאפשר קידום עצמאי, בניגוד לחתיכות זעירות שעלולות להישאר חסרות ערך. למשקיע הפרטי שמחפש לקנות יחידת קרקע בודדת או שניים, האפשרות להיות חלק מרכישה גדולה יותר מתבסס על חתימה על הסכם שותפים שמאגד מספר גדול של רוכשים. על החשיבות של הסכם שותפים נכון אשתדל לפרט במאמר נפרד.
חקירת טאבו יסודית והימנעות מהבטחות שווא
בנוסף, יש לבצע חקירת טאבו מקיפה: אילו חלקות הופקעו לשטח ציבורי פתוח, אילו יועדו לבתי-ספר או פארקים, ואילו נשארו לבנייה. חשוב לבחון את עודף הבטחות השיווק; אם החזון כולו מבוסס על "פי שלוש דוח שמאי", זוהי נורה אדומה. חברות מקצועיות אינן מזמינות משקיעים לפני שהקרקע בידיהן והבדיקות הושלמו. עסקה טובה נשענת על בדיקת פרופיל החברה המשווקת, סטטוס תכנוני מתקדם, מיקום תחבורתי ותפיסה ארוכת-טווח של איגום קרקעות (קנייה של נתחי שטח גדולים באותו תא שטח, ו/ או הרחבת הסכם השותפים כל שיכלול שותפויות נוספות להגדלת כוח המיקוח). נתון נוסף שיש לבחון הוא היכולת והניסיון של החברה המשווקת להתמודד מול הוועדות על הגדלת הזכויות (נדרשת הבנה משפטית בתחום התכנון והבנייה), להתמודד מול רשויות המס על גודל מס השבח (נדרשת הבנה משפטית בתחום המיסוי של הנדל"ן) ונדרשת גם יכולת מוכחת של הכנת תוכניות פרקטיות להיתר. המשקיע חייב לבדוק את הוותק, ההצלחות הקודמות, ויכולת החברה להוביל תכנון עד היתר בנייה ומכירת דירות. עסקה טובה צריכה להסתיים במכירת דירות, לא במכירת "חלום" או בקרקע זעירה "במיקום מנצח". תשתדלו להימנע מפרסומים המתמקדים בגודל הרווח המובטח במקום ביכולת היזמים לממש את הפוטנציאל. השורה התחתונה היא שלא גודל הרווח המובטח קובע, אלא יכולת היזמים המוכחת לממש את הבטחותיהם.
אל תתפתו ל"חלומות" שיווקיים - התבססו על עובדות ונתונים.
סיכום
שיווק קרקעות לבנייה בישראל דורש בחינה קפדנית של מספר גורמים קריטיים, ובראשם אמינות היזם ויכולתו להוביל את הקרקע לשלב היתר הבנייה ומכירת הדירות. העדיפות הברורה היא לקרקעות פרטיות, בהן רווח ההשבחה נשאר בידי הבעלים. הבנת מדרג התכנון, החל מרמה ארצית ועד מקומית, והשפעתו על ייעוד וצפיפות הבנייה, היא חיונית. יש להתייחס גם לגידול הדמוגרפי ולפיתוח תשתיות תחבורה כגורמים מאיצים לשווי הקרקע. לבסוף, בחירת עסקה נבונה מתבססת על בדיקת נאותות מקיפה של החברה המשווקת, רכישת "מסה" של זכויות והימנעות מהבטחות שווא שיווקיות. השקעה מוצלחת בקרקע לבנייה היא תהליך מורכב המצריך סבלנות ובדיקה מעמיקה של כל הפרטים.
