זוכי דירה בהנחה כללי

• האם הזכייה שווה למרות תקופת ההמתנה ניתן לקרוא במאמר של @בית שמשניק כאן.
• מהם השלבים מהזכייה עד הכניסה לדירה?
• כיצד אני יכול והאם חשוב לברר פרטים על הפרויקט גם מבלי היזם?
• תוך כמה זמן הדירה בנויה?
• מה קורה בזמן שבין הזכייה לבחירת הדירה? וכמה זמן הוא אורך? ומה עלי לברר בזמן זה?
• קראו לי לבחור דירה מהם הדברים שחשוב לשים לב עליהם?
• מהם תנאי התשלום, אפשרויות המימון, וההצמדה למדד?
• שלב חתימת החוזה האם להביא עו"ד שייצג אותי, או אני יכול לעשות זאת לבד? ודברים נפוצים שאנשים לא מודעים להם.
• מפרט הדירה, והאם אני יכול לשדרג אותו?

מהם השלבים מהזכייה עד הכניסה לדירה?​

• זכייה בהגרלה.
• כנס זוכים (כיום רוב היזמים מבצעים כנס זוכים או בזום או שמעלים את כל הפרטים לאתר ואינם מבצעים כנס זוכים כלל).
• בחירת דירות (לאחר שהיזם קיבל היתר בנייה או היתר בניה בתנאים).
• חתימת חוזה (עד 30 יום מבחירת הדירה).
• בחירת ריצוף, מטבח, דלתות, כלים סניטריים. (חלק מהיזמים מבצעים בחירה בפעם אחת חלקם מחלקים זאת).
• ביצוע פרוטוקול מסירה (שלב לפני קבלת המפתח בו תוכלו לבדוק את הדירה עוד לפני התשלום האחרון, ולדרוש מהקבלן לסדר את כל הפגמים לפני כניסתכם לדירה).
• קבלת מפתח לדירה.
• סיום רישום הדירה בטאבו ע"ש הרוכש (בחוברת המכרז בחוזה הבנייה מופיע תוך כמה זמן מהאיכלוס היזם צריך לסיים זאת).

כיצד אני יכול והאם חשוב לברר פרטים על הפרויקט גם מבלי היזם?​

• דבר ראשון אני יכול וחשוב לברר מה היזם של הפרויקט התחייב למשרד השיכון, את הפרט הזה מבררים דרך חוברת המכרז, זוהי חוברת שבה כתובים כל פרטי וכללי המכרז, את הדרך למצוא את החוברת הזאת ניתן לקבל במאמר הזה.
• [לאחר קריאת הרבה חוברות הפרטים החשובים הם, המפרט המחייב (נספח ג'1 בד"כ), ותנאים בחוזה אחיד (נספח ג'6 בד"כ), חסר שם את הזמן בו היזם מתחייב לבנות שנמצא בחוזה הבניה (נספח ג' בד"כ), וכן מה העלות של מ"ר של מרפסת, מחסן, ועלות של חניה וכן החלוקה בין השוק החופשי לדירה בהנחה נמצא בחוזה הבניה].
• דבר שני אפשר לברר אך זה לא כ"כ חשוב, באיזה שלב של הוצאת ההיתר היזם אוחז דרך הוועדה המקומית לתכנון ובניה. כאן תמצאו קישור לכל הוועדות בארץ. (הפרט הזה לא כ"כ משנה בד"כ היכן היזם אוחז, מי שמעדיף שקט ורוגע מומלץ לו שלא לברר, אלא לחכות לקשר שיצור היזם).
• [מכיוון שלא כל אתרי הוועדות אחידים אכתוב כאן את העקרונות כיצד למצוא את הפרויקט באתרי הוועדות. לאחר הכניסה לאתר הוועדה ישנם שני דרכים כיצד למצוא את הפרויקט. א. הדרך הפשוטה לקחת מחוברת המכרז את פרטי גוש וחלקה/מגרש, באתר הוועדה ישנה לשונית בקשות להיתר/בקשות למידע, שם ניתן לחפש על פי הנתונים מחוברת המכרז. כמו כן ניתן אך לא מומלץ (מכיוון שלעיתים היזמים מגישים את הבקשה להיתר תחת שם אחר) לחפש לפי בעל עניין, אך באופצייה זו צריך לשים לב שאם יש ליזם עוד פרויקטים בתחום הוועדה זה יופיע גם בתוצאות. ב. הדרך השנייה בכל אתר וועדה יש קישור לאתר בשם GIS שם יש מפה של כל אזור הוועדה, יש לבחור שם שיראה את שכבות המידע של הוועדה, ושם למצוא את המגרש או הגוש והחלקה של הפרויקט, לבחור חלונית מידע, להקליק על המגרש, יפתח חלון של מידע יש לבחור במידע הנדסי, שם יש לבחור בבקשות. שם ניתן לראות האם והיכן היזם אוחז בהוצאה להיתר (באתר זה ניתן לראות גם מה מתוכנן ליד הפרויקט)].

תוך כמה זמן הדירה בנויה?​

• אז כמו שהזכרנו דבר זה ניתן לברר בחוברת המכרז בחוזה הבניה.
• [יש לציין שהתחייבות בחוזה הבניה היא כלפי משרד השיכון ולא כלפיך ומסתבר שמשרד השיכון יכול להקל בנושא זה כל עוד לא נחתם חוזה בינך ליזם, ובד"כ היזם יכול לחתום עם הזוכה על תאריך מסירה של עד 6 חודשים מהיום שהתחייב למשרד השיכון] (אם בעבר היה לוקח כ7-9 שנים, בחוזים האחרונים שאני קראתי קיצרו את התהליך כך שמהזמן שהיזם זכה במכרז יש לו 60 חודשים להשלים בניה-5 שנים מיום זכייתו במכרז. אך כל מכרז לגופו).

מה קורה בזמן שבין הזכייה לבחירת הדירה? וכמה זמן הוא אורך? ומה עלי לברר בזמן זה?​

• מה קורה בזמן שבין הזכייה לבחירת דירה? לתהליך הזכייה בדירה בהנחה, קודם הליך מכרז ליזמים על הקרקע שבה הולכת להיבנות הפרויקט, וכן מתחיל הליך פיתוח השטח והכשרתו למגורים. (קווי מים, חשמל, ביוב, כבישים, וכו'). לאחר שהיזם זכה במכרז הוא צריך להתחיל הליך של הוצאת היתר בנייה, לאחר קבלת היתר בנייה היזם יכול להתחיל בהליך של הזמנת הזוכים לבחירת דירות. וזה בעצם הזמן שלוקח עד שהיזם יוצר קשר עם הזוכה.
• אז כמה זמן כל זה אורך? התהליך עצמו הוא תהליך של כמה חודשים עד כשנתיים, תלוי ביזם תוך כמה זמן הוא הכין את התוכניות שלו ותוך כמה זמן הוא הגיש בקשה להיתר בניה, והאם הבקשה כוללת בקשות הקלה. איך בכל אופן נוכל לדעת זמן משוער, בחוברת המכרז בחוזה הבניה מופיע זמנים בהם היזם התחייב למשרד השיכון. בחוזים האחרונים מדובר בד"כ על אזור של 2.5 שנים מזכיית היזם במכרז.
• מה עלי לברר בזמן הזה:
• האם נפתחה קבוצת זוכים לפרויקט שלי, וא"כ מומלץ להצטרף.
• מהם יכולותיי הכספיות ולפי זה לאיזה דירה עלי להתכונן 3/4/5 חדרים.
• [איך לחשב את עלות הדירה ניתן לחשב במחשבון כאן. (יש לשים לב שמחשבון זה אינו מדויק והוא להשערה מקורבת בלבד)
• המחשבון לאחר הנחה. גודל דירה ממוצעת 3 חד' 80 מ"ר, 4 חדרים 100 מ"ר, 5 חדרים 120 מ"ר, גודל מרפסת ממוצעת 12 מ"ר, גודל מחסן ממוצע 6 מ"ר].
• להתחיל לבדוק את מקום הפרויקט האם יש נוף, איפה הוא ממוקם, מה יש ליד פארקים וכדו' וארחיב בעניין בבחירת דירה
• [הדרך הקלה לבדוק זאת זה להיכנס לאתר הוועדה (ניתן למצוא בקישור הזה) שם יש ריבוע שמפנה לאתר GIS , יש לבחור את השכבות שרוצים לראות, לבחור את המגרשים שליד המגרש בו היזם זכה ולבדוק למה הוא מיועד].
• קטע זה חשוב בעיקר לראשונים ברשימת ההמתנה (שמעתי שבמכרזים האחרונים אין אופציה ליזם לבקש הקלה במס' הדירות אך לא בדקתי) האם הקבלן הולך לבקש הגדלת כמות דירות מהמותר בתב"ע. ניתן לברר בוועדה האם ביקש הקלה בכמות הדירות.

קראו לי לבחור דירה מהם הדברים שחשוב לשים לב עליהם?​

• ישנם הרבה פרמטרים בבחירת דירה אשתדל לתת כאן פרטים כלליים. כמו כן אינו דומה הראשון שבוחר שצריך להכין רק דירה אחת באופציה, לאחרון שבוחר שאין לו כ"כ מה להכין, (למרות שתמיד יש ביטולים ולכן כן שווה לדעת לפחות את הבסיס) או לאמצעי שצריך לעבוד קשה על הבחירה, ולכן אשתדל לפרט כללים לכולם.
• דבר ראשון צריך להחליט למה הדירה למגורים או להשקעה, אם עד עכשיו לא החלטתם זה הזמן להחליט, כיון שלמגורים אני מחפש את הכי נוח בשבילי, ובהשקעה את המקסימום רווח שאני יכול לעשות. [ניתן כמובן לשלב בין השניים אם עדיין מסתפקים].
• כיווני אויר: עדיף קודם להחליט אלו כיווני אויר אני מעוניין. [חשוב יותר בדירה למגורים, בהשקעה בסופו של יום לכל אחד יש דעה אחרת בעניין] (צפון-קר ואין שמש, דרום-חם ויש שמש כל היום, מזרח-יש שמש בבוקר, כשיש רוח בד"כ חמה, מערב-יש שמש אחרי צהריים ורוח בד"כ קרה). וכמובן לבדוק כמה כיווני אויר יש לדירה אחד שתיים או שלש.
• עורף או חזית, תלוי מאוד גם במה שנכתב בסעיף הבא.
• מה יש סביב הבניינים: יכול להיות עוד בניין יכול להיות גינה או שביל או מוסדות ציבור (בית כנסת, בית ספר, גנים, מתנ"ס, מקווה) או תעשייה בקיצור כדאי ומומלץ לברר [הכי קל דרך אתר GIS הסברתי למעלה איך להגיע אליו, שם לבחור שיראה את השכבות של מה מתוכנן במגרשים ליד והיכן ממוקמים השבילים] וכן כדאי לבדוק במגרשים ליד האם הולך להיות בנין יותר נמוך מהבניינים של הפרויקט כי אם כן בקומות העליונות ייתכן שיהיה פתוח לאוויר.
• קומה בבניין, בדירה להשקעה זה מאוד משנה אם מדובר בפרויקט חרדי או לא, בסוף ככל שיותר גבוהים יותר פתוחים לאוויר [בתנאי שאין בנין אחר שחוסם], בדירה למגורים לבדוק מה נוח לי פתוח לאוויר לעומת נוחות בשבת. (ולמי שחשוב לו נרות חנוכה)
• צורת הדירה, היזמים משתדלים לנצל כל מ"ר שהם יכולים להוסיף לדירה, ואמנם הוראות המכרז כיום מגבילים קצת, אך עדיין חשוב לבדוק האם דירה בצורה הזו מתאימה לי?
• מה הגודל של המחסן שמוצמד לדירה [אם מוצמד] לפעמים סתם תשלמו יקר יותר בגלל מחסן גדול ולפעמים תתאכזבו שהמחסן שקיבלתם קטן מידי אז כדאי לבדוק. [בדירה להשקעה בד"כ פחות חשוב גודל המחסן (אלא אם המחסן בנוי ליד הדירה)]
• וכן מה הגודל של המרפסת מרפסת גדולה כמובן זה חלום אך אתם משלמים על כל מ"ר שלה וכן קטנה מידי לפעמים זה כבר לא נח.
• בפרויקטים בצביון חרדי היזם מחויב להביא מרפסת סוכה גם כאן צריך לבדוק את גודלה והאם היא מתאימה לכם, וכן האם היא יוצאת מחדר או מהסלון. [בדירה להשקעה אם יש יכולת כספית ייתכן שככל שהמרפסת סוכה גדולה יותר זה יכול למשוך יותר קונים].
• כמה חניות מוצמדות לדירה 1 או 2 אם אתם לא זקוקים לשתי חניות אין סיבה לשלם עליהם. אם יש חניות מעל הקרקע ומתחת, תמיד עדיף חנייה מקורה. [בהשקעה בציבור החילוני ייתכן ששווה שתי חניות, תלוי בסוג האוכלוסייה, ובכמות חניות באזור].
• דירת 3/4/5 חדרים אז כמובן אם זה למגורים לקנות את מה שיתאים ל20 שנה הבאות, שגם יהיה לי טוב לגור בדירה וגם לשלם עליה את המשכנתא. אך אם זה להשקעה ניתן לחשב ל7 שנים הקרובות האם אני יוכל לעמוד בהחזר המשכנתא, וכן ייתכן שלפעמים הרווח על דירת 3 חדרים יגבר על הרווח בדירת 5 חדרים (בגלל חישובי ההנחה. וכן בגלל הריבית על המשכנתא).

מהם תנאי התשלום, אפשרויות המימון, וההצמדה למדד?​

• תנאי התשלום: הם בד"כ (יש לבדוק כל חוברת מכרז לגופה) 2,000 ₪ בבחירת דירה, (הרבה פעמים היזם לוקח את זה כפיקדון עד התשלום בחתימת החוזה) בחתימת החוזה עד 7%, 45 יום לאחר חתימת חוזה עד 20%, לאחמ"כ פריסה שווה של התשלום עד 90%, ו10% אחרונים במסירת דירה.
• אפשרויות המימון: על דירה בהנחה בשווי עד 1.8 מליון ניתן לקבל משכנתא עד שווי 75% ממחיר השוק, בתנאי שלא יפחת הון אישי מ100,000 ₪.
• ההצמדה למדד משנת 2022 היא רק על 40% ממחיר הדירה למדד תשומות בניה. (כשהמדד מתחלק בצורה זו על 20% התשלום הראשונים אין הצמדה כלל, ועל שאר התשלום 50% ממנו מוצמד למדד). למי שזכה במכרז מלפני 2022 וחתימת החוזה הייתה לאחר 2022 יש לבדוק מהו אמור לשלם [היה בזה דיון בבג"ץ והגיעו להסכם פשרה שמעבר ל40% שליש על הרוכש עוד 20% שליש על הקבלן ושליש על המדינה]. למי שזכה במכרז וחתם חוזה לפני 2022 ההצמדה היא בהתאם לחוזה.
• עוד בנוגע להצמדה בחוזים האחרונים של משרד השיכון [יש לבדוק בחוברת המכרז נספח תנאים בחוזה אחיד] אם יש איחור במסירת הדירה מכל סיבה שהיא מלבד סיבה בעקבות הרוכש, ההצמדה היא רק עד תאריך המסירה החוזי. (רלוונטי בעיקר לתשלום האחרון).

שלב חתימת החוזה האם להביא עו"ד שייצג אותי, או אני יכול לעשות זאת לבד? ודברים נפוצים שאנשים לא מודעים להם.​

• החוזה של היזם הוא חוזה שמלווה בחברת בקרה מטעם משרד השיכון ומחויב את אישורם, היזם לא ישמח לעשות שינויים בחוזה כיוון שזה מחייב אותו לקבל אישור על כך, ומכיוון שגם לא קל לעשות שינויים בחוזה וגם הוא מפוקח כבר לטובת הרוכש איני רואה עניין לקחת עו"ד לייצוג בחוזה, מה שכן ייתכן וישנם טעויות ולכן חשוב מאוד לקרוא את חוברת המכרז נספח מפרט ונספח תנאים בחוזה אחיד ולבדוק שהחוזה תואם להם, ואם נמצאה טעות לפנות לעו"ד של היזם עם חוברת המכרז להראות לו את הטעון תיקון, וכמובן אם יש איגוד של זוכים לפנות במאורגן, ובמקרה הצורך ניתן לפנות גם לחברת הבקרה.
• כמו כן יש מס' פרטים שאינם נוגעים בחוזה ישירות ובגלל כך יש בעניין הרבה טעויות, לאכתובכאן את חלק, אך תמיד צריך לזכור שייתכן וישנם חילוקים בין מכרז למכרז, אז לקחת את הדברים לעיון ולבדוק בחוברת המכרז הספציפית האם הדבר נוגע גם למכרז הזה.
• לדוגמה החיוב של הקבלן לאפשר להכניס היתר עיסקא כנספח בחוזה (בד"כ נספח ג'6 סעיף 16 ג')
• או שברוב המכרזים האחרונים שכר טרחת עו"ד הוא על היזם בלבד.
• או שברוב המכרזים האחרונים הרוכש יכול להקדים תשלומים כדי להיפטר מהצמדה למדד גם בלי אישורו של היזם.
• ולכן למרות הבקרה של המדינה חשוב לקרוא את חוברת המכרז

מפרט הדירה, והאם אני יכול לשדרג אותו?​

• מפרט הדירה הוא נספח בחוברת המכרז (בד"כ נספח ג'1). חשוב מאוד לקרוא אותו ולבדוק שהיזם אכן כתב במפרט את כל מה שהוא מחויב. שם ג"כ מופיע על מה הרוכש יכול לוותר ולקבל זיכוי כספי. [מכיוון שיש שינויים רבים ממפרט למפרט איני יכול לכתוב כאן כללים].
• האם שייך לשדרג את המפרט? התשובה בעיקרון אתה יכול להיכנס למו"מ עם היזם והיזם יכול לשדרג את המפרט בלא תשלום נוסף, אך הוא יהיה חייב לשדרג לכולם בלא תשלום נוסף את מה ששדרג לך, ומכיוון שאין לו מה להפסיד אם הוא לא ישדרג אותך, הסיכוי לכך אפסי. [לשדרג בתוספת תשלום היזם לא יכול כלל].
• ולכן מומלץ להתאגד לקבוצת רוכשים שליזם שווה שיהיה לו שקט מהם, וייתכן שביחד יוכלו להוציא שדרוג מהיזם.